未经配偶同意转让房屋合同居然生效了： 夫妻处分权不能对抗合同法你知道吗
2018-03-24盈科一站式服务中心
案例回顾
2015年11月28日，黄某、奚某作为买方，邹某作为卖方，第三人万方公司作为经纪方，三方签订了《二手房买卖合同》，约定：
1.卖方将登记案涉房屋转让给买方；案涉房屋在合同签订时尚未办理房产证；
2.案涉房屋处于抵押状态，抵押于第三人工行凤岗支行； 3.案涉房屋转让成交价120万元；定金及相关款项的支付时间和方式；
4.买卖双方未按合同约定履行的违约责任；以及其他合同内容。 《二手房买卖合同》签订后，黄某、奚某按照合同约定向邹某支付了定金，并向万方公司支付服务了服务佣金，但邹某拒绝继续履行合同，并要求涨价。后黄某、奚某起诉要求解除双方签订的合同，并要求邹某返还定金、支付违约金和佣金。
法院在审理的过程中，邹某的配偶范某申请作为第三人参加了诉讼，该认为：
（1）案涉房屋系范某与邹某的夫妻共同财产，邹某未经范某同意处分重大事宜房产事项，系无权处分，该二手房合同应为无效合同；
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（2）万方公司作为专业的中介买卖机构，未尽到基本的审查业务，导致房屋无法交付的违约责任是买卖双方和中介机构共同导致的。
本案一审法院认为：买卖双方签订的合同是各方真实的意思表示，合同条款未违反法律强制性的规定，故案涉合同依法成立。 邹某上诉称：对自己签订的合同是认可的，并未有违约，是由于其配偶声称房屋是夫妻共同财产，不同意出卖案涉房屋，致使合同无法继续履行，且中介结构在双方交易的过程中存在重大过错。
二审法院经审理，维持了原判。
第三者善意取得的房产不用遵循夫妻共同处分房产的权力
法律解释
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题解释(一)》第十七条第二项之规定：夫或妻非因日常生活需要对夫
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妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十一条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅
自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第三人善意购买支付合理的房子基本都会得到法律的支持
律师说法
北京市盈科（东莞）律师事务所高级合伙人熊氢玲律师对本案进行了评析：本案的争议焦点为：案涉《二手房买卖合同》是否有效？
本案的案涉房屋系邹某与范某的夫妻共同财产。虽然邹某转让案涉房屋时范某并不知情，但该事由并不能导致买卖合同归于无效。
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根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，订立案涉《二手房买卖合同》是对双方债权债务关系的设定，应归于债权属性，债权合同的效力应独立存在，不受物权能否变动的影响。只要合同依法成立，即使物权不能变动，债权合同仍然有效，因此，本案《二手房买卖合同》应为有效合同。
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律师提示
我国不动产实行所有权登记制度，以登记为准，房屋所有权证是证明所有权人的唯一合法凭证。从房屋所有权固有的四项权能：占有、使用、收益、处分的权利来讲，邹某对该房屋欠缺处分的权利，但是，夫妻之间的平等协商权是针对夫妻双方的权利义务来说
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的，仅对夫妻两人具有约束力，善意第三人没有理由遵照执行。民法保护第三人在不知真实权利状态下对权力外观的合理信赖，在这种情况下，第三人作出的法律行为有效，目的是为了保护交易的稳定与安全。
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