步行街商铺租赁及租金管理规范
1.0 开业后商铺调整管理规范
1.1 对于到期收租物业，必须按照商管总部的要求和格式，至少提前6个月上报租金调整报告。 1.2 在步行街20%以上的商户合同到期、或多个中小店铺商户总租赁面积合计大于500平米的合同到期前一年，必须进行详细的市场调研，重新进行商业业态规划、租金测算和制订招商方案，形成新的租赁决策文件报集团租赁决策委员会审核批准；同时进行拟引进商户的初步接触和意向洽谈。
1.3 公司必须在合同到期前3个月取得获批的租赁决策文件，并开始着手陆续与新引进商户签署合同，与继续保留的商户续签租赁合同。在招商调整和合同续签过程中不得出现空铺或停业；招商调整合同审批权限和流程与开业前招商审批流程相同（开业后招商调整由商管总部营运中心审核）。
1.4 步行街20%以下商户合同到期或多个中小店铺商户总租赁面积小于500平米的合同到期前3个月，组织重新测算租金和招商政策后报商管总部总经理和分管副总裁批准后，方能进行招商调整和合同续签。
1.5 在经营过程中或整体合同期内单个商铺调整的，新引进商户合同租赁期不得超过原商户的合同租赁期。公司在上报招商调整申请时必须一同上报商户调整后的租金增减对比表。 调整后租金收益高于集团下达指标的，由商管总部总经理审批；调整后租金收益低于原商户的经商管总部总经理审批后报集团分管副总裁批准；调整后租金收益低于集团下达指标经商管总部总经理审批后，报集团分管副总裁、总裁批准 。
1.6 在经营过程中商户主动解约提前退租的，公司必须严格按集团制度及租赁合同约定执行商户退场手续，按照合同约定，在新商户没有进场前原商户必须继续经营不得提前退场，经营期间租金和物业管理费继续缴纳。合同履约保证金（押金）不予返还，商品质量保证金在合同终止可以根据合同约定给予退还。 商户主动解除合同的审批流程为：公司审批完毕——商管总部营运中心——租费部——财务部——商管总部总经理。
1.7 根据合同约定，商户每月连续在同类销售排名均在最后三名或出现欠租欠费情况时，商管公司有权提出主动调整提前终止合同，清退商户。公司主动提出清退前必须有该商户详细经营情况分析和拟新引进商户经营预测分析报告报商管总部营运中心、租费部、总经理审批同意后，方可提前1个月通知商户准备退场，同时通知拟新引进商户进场。对于公司主动提出清退调整的，根据合同约定履约保证金及商品质量保证金抵扣商户相关费用后可以退还，退还审批流程同上。
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1.8 享受优惠政策情况下的招商调整
无论商户提出解约或公司主动调整清退，若退场前正享受优惠政策的，必须按租赁合同约定给予扣除和偿还，否则不予退场。履约保证金及商品质量保证金不足以抵扣的，商户补齐应交款项后方可退场。
1.9 免租装修期：广场在经营过程中的招商调整原则上不设免租装修期，若因特殊情况需要给予新商户免租装修期免除的，免租期间的租金和物业管理费损失由原商户合同履约保证金弥补；如当年集团有租金扶持政策，也可从新商户租金扶持政策中调整。
1.10 租金减免：在经营过程中，商户因故提出租金减免时，公司须上报至商管总部营运中心和租费部审核，并报商管总部分管副总和总经理批准。租金减免后，商铺实际租金标准低于集团下达招商指标的还必须报集团主管副总裁和分管财务的副总裁批准。获得批准后公司须与商户签署补充协议并更新租金收缴台帐，将补充协议、租金收缴台帐及签批流程文件报送至租费部备案。
1.11空铺管理：公司必须严格控制空铺率不得超过步行街总面积的1.5%，商铺空置时间不得超过30天；每月5号前上报上月空铺情况。
2.0 主力店的调整
主力店的调整由公司上报至商管总部租费部，商管总部租费部提交至商管总部营运中心完成招商调整或续约。
3.0 租金管理
3.1 建立租金台帐
3.1.1 步行街招商结束后1个月内，公司必须根据租赁合同信息建立《租赁合同台账》，内容包括：品牌、面积、商管总部下达的租金指标、合同标准租金（单价）、合同月租金额、保证金、进场日、免租期、计租日、租期、优惠政策、租金支付时间等信息；由公司招商副总、财务副总或经理、总经理，商管总部招商中心项目负责人共同签署。
3.1.2 公司必须根据《租赁合同台账》，建立《租金收缴台账》，内容除合同台账相关内容外，还包括：租金的本月应收、本月实收、本月欠收、年度累计应收、年度累计实收和年度累计欠收、收缴率等，租金收缴台账须经当地公司财务部审核，报公司租费部复核；
3.1.3 公司必须建立步行街商户业务联系人台账，明确联系人、办公电话、手机、传真、注册地址等信息，并根据实际情况及时更新、归档。
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3.1.4 公司应严格按租费部确认的台账完成收租工作。租费部将结合目标责任制的管理指标，不定期对公司的租金收缴台账进行检查、稽核。
3.2 租金的收缴
3.2.1 公司依据《商铺租赁合同》和进场确认书，与步行街商户确定起始计租日，以及首期应付租金的支付时间。
3.2.2 营运部按照《租赁合同》约定，确定租金标准，或按照《租赁合同》约定向抽成计租的步行街商铺索取营业财务报表，确认当期应收租金额。
3.2.3 财务部审核应收租金额，由营运部于缴租日前五个工作日向步行街商户送达《租金、物业管理费缴纳通知书》，明确租金支付金额和支付时间，以及租金支付账户，并请步行街商户签收确认，归档保留原始文件。
3.3 租金账户的管理
公司应在基本户所在银行分支机构开立专用账户用于存储步行街商铺租金及保证金。公司应定期将收到的步行街商铺租金和保证金净额划转到当地项目公司开设的租金专户中。划转前完成公司内部审批流程即可。
3.4 租赁发票的开具
3.4.1 财务部协调当地项目公司财务部，取得由当地项目公司提供的加盖财务专用章或发票专用章的空白发票，按《租赁合同》约定的时间节点向步行街商户开具租赁发票，并由收租经办人员提交至步行街商户。
3.4.2 财务部在收款和开票过程中应严格执行《货币资金管理制度》，开票和收款要严格分开，不得由一人完成。并定期与项目公司财务部核对发票存根和实收租金。
3.5 保证金的管理
公司收租责任部门负责步行街商户的保证金催缴工作。步行街商户保证金的退还或没收，须由财务部发起审批流程，经商管总部及领导审批后，方可执行。
3.6 欠租的处理
3.6.1 在送达《租金、物业管理费缴纳通知书》后，租金未按租赁合同约定时间足额到账，收租责任人员应及时与步行街商户沟通，落实原因。在确认租金因步行街商户原因未到帐后，应立即送发《欠租（欠费）通知书》 ，并在通知书中明确拖欠租金金额及应付滞纳金的标准和缴纳时限。
3.6.2 在《欠租（欠费）通知书》送达五个工作日后，步行街商户仍未缴纳租金和滞纳金，又无合同约定的制约租金收缴等业主方和管理方原因的，应及时发出《欠租（欠费）催缴通知书》限
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期缴纳欠租和滞纳金。同时向营运部门提出预警，通知其对商户经营情况和承租能力进行分析； 若商户逾期未缴纳租金的，根据集团制度规定，在取得集团法务部意见后，公司可准备依据合同约定实施清退或准备采取法律手段清缴拖欠的租金。
3.6.3 需要采取法律手段清缴租金时，公司应提前将拟采取的方案上报商管总部及集团法律事务部，经集团法律事务部评估法律风险，并经集团分管副总裁批准后方可实施，商管总部跟进法律处理过程直至问题解决。
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