浅析我国公共管理与公共服务用地价格评估

摘要：公共管理与公共服务用地价格评估研究，是合理开发土地资源，防止土地资源流失的重要举措。本文先介绍公共管理与公共服务用地的内涵和特点，然后列举了影响公共用地地价评估的几个因素，最后主要分析了公共管理和公共服务用地地价评估的原则和方法。

关键词：公共管理；公共服务；地价评估 1引言

公共管理与公共服务用地地价评估，并不是为交易提供什么参考，其主要目的是显化土地资产价值，提高人们对公共管理与公共服务用地的认识和管理水平，对促进公共用地资源利用以及土地经营能力，防止公共用地资产流失，发挥着不可替代的作用。 2公共管理与公共服务用地的内涵和特点 2.1公共管理与公共服务用地的内涵

公共用地是指公共文化、机关、团体、娱乐、科研、教育、医卫等建筑用地。主要包括:①国家机关、电视台、广播电台、报社、群众自治组织等单位的办公用地。②各种教育机构等直接用于教育的用地。③为公众服务的公益性文化、体育设施用地。④独立的科研、设计机构等单位用地。⑤医疗、卫生、疗养等用地。⑥慈善用地。孤儿院、养老院等用地。⑦公园名胜古迹用地。⑧墓葬用地。⑨教堂寺庙用地。 2.2公共用地具有公共产品特性

公共管理与公共服务用地分布比较零散，城乡各地都有一些点状分布。城市相对集中一些。在土地使用权类型上，多为国家无偿划拨土地使用权，有偿使用所占比例很小。 2.3公共用地的市场价值隐含性

公共用地为社会利益服务，对促进社会平等、提高经济运行效率、增进公众福利都有积极的作用，带有明显的公众福利性质。因为公共用地属于政府划拨，不带有盈利目的，具有非排他性，是国家对一些开发项目的补偿措施。主要体现社会效益和生态环境价值，为整个社会服务。但是，并不是说这些公共土地没有市场价值，而是其价值隐含性比较强而已。我们要正确看待公共用地的市场价值，更要珍惜这种价值。在某种角度来看，这些价值体现的恰恰是百姓的幸福指数。

3公共管理与公共服务用地地价影响因素

公共管理与公共服务用地地价影响因素，与一般土地价格的影响因素差不多，包括一般因素、区域因素和个别因素三种。 3.1一般因素

所谓一般因素，就是指那些影响土地价格普遍的共同的因素。这些因素包括很多方面，像自然条件、行政区划、社会经济状况、发展前景等等。其实，这和房市中划分一线城市、二线城市一样，这是各个方面的因素共同影响的结果。

3.2区域因素

土地地理位置对地价影响比较显著。区域内的各种条件决定区域地价水平。①繁华程度；②交通条件不同；③其他公共设施水平；④环境质量；⑤其他因素。影响公共用地价格评估的其他原因。 3.3个别因素

影响公共管理与公共服务用地地价的个别因素，指的是宗地的个性特质，像宗地的面积、形状、用途限制和土地利用强度等，都可以对公共用地地价产生一些影响。 4公共管理与公共服务用地地价评估方法探索 4.1评估因素制衡

评估公共用地地价时，要注意考虑公共用地中不同的种类、用地的特点和收益水平存在差异，不同种类公共用地的投资风险和增值效益也有差异。 4.2地价水平参照

地价水平就是一个横向对比，公共用地应该和同等土地条件的住宅用地地价水平相当，有这样一个参照物，就不会给评估造成太多偏差。 4.3具体评估方法

公共用地评估方法有很多种，包括收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、问接比较法、剩余法、成本逼近法等。

公共建筑用地的地价评估方法，一般可采用成本逼近法、收益还原法和基准地价系数修正法。

4.3.1市场比较法

市场比较法就是指相同宗地情况下，公共用地的市场价值是多少，就可以简单以此类推，找到一个价格相近点，以此来确定公共用地的地价水平。由于公共用地交易、出让、转让市场案例很少，市场比较就很难找到比较对象。这种地价评估方法，适用范围比较小。 4.3.2成本逼近法

公共用地地价评估中，成本逼近法是最简单的评估方法。成本逼近规避了公益性用地利用效益很难确定的缺陷，在市场交易案例难找的情况下，通过成本计算逼近公共用地地价。具体计算方法是:

公共用地地价=土地取得费用+土地开发成本+管理成本+投资利息+税金+经营利润。 采用成本逼近法，比较适合新开发用地和即将开发用地，因为地价组成中的各种数据比较好掌握，计算也比较实用。

成本逼近法也有不可忽视的缺陷，就是成本价并不能准确反映土地价值。成本价高不代表土地价值就高，成本价低也不说明土地价值就不高。特别是我国公共用地供给中，一些土地征用补偿标准存在不确定性不合理性，这就直接影响了公共用地地价的评估结果。 4.3.3收益还原法

收益还原法就是将公共用地未来正常情况下的年纯收益，用一定的土地还原利率还原，来作为估算土地价格的方法。如公园用地，就是按照正常客流量来计算门票年总收入，加上其他租赁收入，然后去除建设成本折旧、管理费用、维修费用、利息等费用，就可以计算出年总收益。

可以用公式表示：

V代表土地收益价格；a代表未来正常的土地纯收益（或地租）；r代表土地还原率；n代表未来土地使用年期。

收益还原法也有一定的局限性，只对公共用地中有明显收益的用地比较适用，像学校、机关等经营性不强、收益不明显性的公共用地，就不适合用收益还原法来评估地价。 4.3.4基准地价系数修正法

基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表，利用替代原则，用待估宗地区域条件和其所处区域的平均条件相比较，然后根据修正系数表选取对应的修正系数，对基准地价进行修正。这种地价评估方法适用范围广泛，评估结果相对客观科学，被普遍认可，是公共用地地价评估的常用方法。 基本公式:

表示土地价格；表示某一用地在某一土地级上的基准地价；代表宗地地价修正系数。表示估计日期、容积率、土地使用年期等其他修正系数。

具体操作还要按照一定的程序进行。首先是收集相关基准地价资料，根据这些材料确定公共用地所处级别的同类用途基准地价。其次是分析这些公共用地影响原因，综合考量这些地价影响因素和基准地价系数修正表，来确定待估地地价修正系数。第三步是对骨架期日、容积率和土地使用年期等进行修正计算。最后求出待估宗地地价。

当采用基准地价系数修正法时，公共用地的基准地价标准及其修正体系应当参照住宅用地的基准地价标准及其修正体系。 5 结语

公共管理与公共服务用地主要由政府无偿、无限期提供，人们对公共用地地价评估重视不够。开展相关技术研究，可以改变人们对土地资源合理配置的认识，可以对公共用地产权变化进行公平合理的经济补偿。参照住宅用地评估方法，对公共用地地价进行评估，对公共用地资产核算，具有现实意义。 参考文献

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