连云港市物业管理项目经理管理办法

时间：2014-05-20 14:55:37 来源： 作者：

连住房规发〔2014〕4号

市住房局关于印发连云港市物业管理

项目经理管理办法的通知

各县区房产（住建）局，市开发区建设局，徐圩新区规建局：

现将《连云港市物业管理项目经理管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

附件：1.连云港市物业管理项目经理考核扣分标准；

2.连云港市物业管理项目经理初始注册登记表； 3.连云港市物业管理项目经理执业信息变更登记表； 4.连云港市物业管理项目经理资格证书补办申请表； 5.连云港市物业管理项目经理管理体系档案。

连云港市住房保障和房产管理局

2014年1月13日

抄送：各物业服务企业

连云港市物业管理项目经理管理办法

第一章 总 则

第一条 为进一步加强物业管理行业队伍建设，培养、提高物业管理项目经理业务素质和管理能力，提升物业管理水平，根据《江苏省物业管理条例》等相关法律、法规规定，制定本办法。 第二条 本办法所称物业管理项目经理（以下简称项目经理）是指物业服务企业派驻物业管理项目负责经营管理的人员。 第三条 本办法适用于本市行政区域内所有项目经理的培训、执业注册、日常管理和监督考核。

第四条 市物业管理行政主管部门负责全市项目经理培训、执业注册和考核工作的监督管理，负责建立全市项目经理管理体系档案。

县区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）负责本辖区内注册或非本辖区内注册但在本辖区物业管理项目中从事经营管理活动项目经理的日常监管和考核，并建立档案资料库。

市物业管理协会负责全市项目经理的资格认证培训、发证和继续教育信息登记，并建立档案资料库。

第五条 项目经理持我市颁发的资格证书上岗，并实行责任制。

项目经理对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规、物业服务合同约定，以及所属物业服务企业的授权实施管理和服务的责任。

第六条 项目经理应履行下列主要职责：

（一）根据物业管理法规、规章、政策规定以及物业服务合同约定，制定物业管理的详细计划和方案并组织实施，保障物业使用的安全方便，保持物业及其设施设备状态完好、运行正常、环境优美、公共秩序良好。

（二）依照物业服务合同的约定，负责房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理；负责物业管理区域内环境卫生和日常公共秩序的维护；负责物业共用设施设备和有关资料的查验。

（三）执行周一至周日物业服务业务接待制度，持证挂牌上岗；负责填写物业管理日志，负责将本人姓名、照片、服务承诺及24小时服务电话在物业管理区域内显著位置公示；建立健全各项管理制度和岗位工作标准，规范项目管理服务人员的行为，及时发现并处理管理服务人员的违规行为。

（四）公开任职项目的业务办理程序及时限，公开收费事项和标准，公开物业服务内容和标准，并接受业主监督；规范受理业主（使用人）投诉、报修及回访的工作流程，并及时予以处理。 （五）主动履行工作职责，及时处理好工作范围内的事务，不推脱敷衍，积极带领项目内工作人员为业主（使用人）做好服务。

（六）加强与业主（使用人）、业主委员会、建设单位，属地街道办事处（乡镇人民政府）、房产、城管、治安、消防、环保等政府相关部门，以及供水、供电、供气、供热等专业经营单位的沟通与交流，认真听取其意见和建议，不断提高和完善管理服务水平。

（七）负责协调处理物业管理区域内的紧急情况和突发事件，及时劝阻制止业主（使用人）在物业使用过程中的违法违约行为，并向业主委员会、属地街道办事处（乡镇人民政府）和有关行政管理部门报告。

（八）接受项目属地街道办事处（乡镇人民政府）及县区物业管理行政主管部门的指导和监督，配合相关部门做好社区管理工作。

（九）法律法规及物业服务合同约定的其他事项。

第七条 物业服务企业应向所管项目至少派驻一名项目经理；更换项目经理的，物业服务企业应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置公示；业主委员会经征求业主意见，要求更换项目经理的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置公示；物业服务企业选派的项目经理作为答辩人参与物业管理项目招投标活动并中标的，该投标答辩人应为中标项目的项目经理。

第八条 一名项目经理同时管理两个项目的，应当征得两个项目合同甲方的同意，其管理物业建筑面积总和应在30万平方米以内；不得同时管理三个及以上项目。

第九条 在职项目经理因自身原因需要离职的，应提前一个月向所在企业书面报告，并做好所管项目财务和日常管理事务的交接工作。

第二章 资格认证

第十条 市物业管理协会应定期组织项目经理资格认证培训、考试，对考试合格的人员颁发资格证书。参加项目经理资格认证考试的人员，除应遵守国家法律、法规，恪守职业道德外，还需具备下列条件之一：

（一）具备物业管理师职称的，从事物业管理工作满1年； （二）取得本科学历的，从事物业管理工作满2年； （三）取得大专学历的，从事物业管理工作满3年； （四）大专以下学历的，从事物业管理工作满4年。

从事物业管理工作的年限以毕业证书和劳动合同（合同甲方须为依法注册并取得有效资质等级的物业服务企业）为准界定。 第十一条 资格证书由项目经理本人使用、自行保管，不得涂改、借用。

第十二条 资格证书应设定有效期，有效期满前一个月，持证人员应及时到发证单位办理延期或换证手续。

第十三条 资格证书遗失的，应在我市市级报刊上刊登遗失声明，并持本人身份证（委托他人办理的还需提供被委托人身份证原件和复印件）到初始注册地县区物业管理行政主管部门提出补证申请，经主管部门审核同意后，报发证单位办理补证手续。

第三章 注册管理

第十四条 发生下列情况之一的，项目经理应在情况发生之日起15日内，持《连云港市物业管理项目经理初始注册（或信息变更）登记表》、本人身份证、项目经理资格证书原件和复印件、任职证明（或解聘证明）、劳动合同等有关资料，到本人身份证载明的住址所在地（非本市住址的到任职企业注册地）县区物业管理行政主管部门申请执业注册登记或变更执业信息。 （一）新领取资格证书的；

（二）新接管或变更物业管理项目的； （三）离职或变更任职企业的；

（四）取得补办资格证书的（补登的执业注册信息以项目经理档案记录为准）。 县区物业管理行政主管部门在接到申请后，应及时予以审核办理，并将相关登记、变更信息于每月底汇总报至市物业管理行政主管部门记入项目经理档案。

第十五条 外埠来连物业服务企业的项目经理，在未取得我市颁发的物业管理项目经理资格证前，应持本人身份证、物业管理相关从业资格证、劳动合同、企业总部注册地物业管理行政主管部门或行业协会出具的项目经理无违规证明等材料到市物业管理协会登记备案，并根据相关要求按时参加连云港市项目经理资格考试，合格后换发资格证书。

第十六条 项目经理申请登记、变更的执业信息必须与实际相符。经查实发现不相符的，县区物业管理行政主管部门应予以通报批评，并视情节轻重可提请市物业管理行政主管部门审核撤销其资格证书。

第四章 继续教育管理

第十七条 项目经理取得资格证书后，应按行业主管部门或市物业管理协会要求按时参加继续教育和相关考试。

第十八条 继续教育的方式和内容由市物业管理行政主管部门确定，并委托市物业管理协会具体落实。

第十九条 项目经理接受继续教育情况登记在项目经理资格证书附页备查。

第五章 档案管理

第二十条 建立项目经理管理体系档案。档案由市物业管理

行政主管部门实行动态管理，内容包括项目经理基本资料和长效考核情况。

第二十一条 档案信息的征集采取项目经理自行申报的方式，市、县区物业管理行政主管部门也可根据实际情况直接录入相关信息。

项目经理应按要求及时填报档案信息（奖惩信息应提供相关依据），并经县区物业管理行政主管部门审核登记后，报市物业管理行政主管部门录入。

第二十二条 全市项目经理管理体系档案记录的内容作为项目经理执业注册、日常考核、评先评优和出具相关证明的主要依据。

第六章 考核管理

第二十三条 项目经理的考核管理采取累计扣分制。每年的1月1日至12月31日为一个扣分周期，初始分为18分，扣分周期期满，重新记分。新取得资格证的项目经理其扣分周期自核发证书之日起至当年12月31日，不足3个月的，其当年扣分信息滚入下一个周期。

第二十四条 县区物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应按照《连云港市物业管理项目经理考核扣分标准》规定，对辖区内项目经理的违法违规行为视情节予以扣分处理，并将相关信息及扣分依据报市物业管理行政主管部门备案。

第二十五条 项目经理按照市、县区物业管理行政主管部门

或街道办事处（乡镇人民政府）整改要求，在限期内完成整改工作，且未造成社会负面影响的，可考虑不予扣分。同一情形受处罚的，不累计扣分，以最高分计算。

第二十六条 县区物业管理行政主管部门应在每年1月份将辖区内项目经理上一年度的考核扣分情况形成汇总报表，报至市物业管理行政主管部门，录入项目经理档案，并依据扣分结果对项目经理进行如下处理，予以公示。

（一）项目经理扣分满3分的，不得参加当年的各类个人奖项评比，不予出具项目经理良好信用证明，所管项目一年内不得申报优秀物业管理项目。

（二）项目经理扣分满5分、未达10分的，除上述第（一）款处理外，一年内不得参加本市物业管理项目招投标活动，且物业服务企业不得将其调任至其他物业管理项目任职项目负责人。 （三）项目经理扣分满10分、未达18分的，除上述第（二）款处理外，由县区物业管理行政主管部门或所管项目属地街道办事处（乡镇人民政府）给予书面警告，责令其限期整改。 （四）项目经理扣分满18分的，除上述第（三）款处理外，撤销其资格证，所属物业服务企业应及时撤换项目负责人。 第二十七条 项目经理被撤销资格证的，自证书撤销之日起两年内不得参加项目经理资格考试，不得作为项目负责人参与本市物业管理项目管理。

第七章 附 则

第二十八条 扣分的实施由市、县（区）物业管理行政主管部门、项目经理注册地或其所管项目所在地街道办事处（乡镇人民政府）相关人员以会议形式研究决定。会议可视情邀请其他相关人员参加，市物业管理行政主管部门可根据实际情况对本办法及《连云港市物业管理项目经理考核扣分标准》适时进行调整。 第二十九条 项目经理执业信息提供单位或个人因提供不真实信息侵害他人合法权益造成损失的，信息提供单位或个人依法承担相应责任。

第三十条 本办法由市物业管理行政主管部门负责解释。 第三十一条 本办法自2014年3月1日起施行，《连云港市物业管理项目经理工作考核管理办法》（连房[2008]59号）同时废止。

附件1：

连云港市物业管理项目经理考核扣分标准

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 被物价部门认定乱收费的； 考核事项 扣分标准 8-18 8-18 8-18 8-18 8-18 8-18 8-18 8-18 8-18 对业主、使用人的投诉置之不理，经查证属实的； 因管理失职造成严重事故的； 利用管理职权擅自改变物业共用部位、共用设施设备用途的； 在物业服务合同范围内，被新闻媒体负面报道，经查证属实影响较大的； 不服从政府管理部门对重大及突发事件应急处置工作统一领导、指挥和协调，未及时组织开展应急处置和善后工作的； 参加物业管理招投标活动时有违法违规行为的； 阻碍业主大会、业主委员会正常开展工作的； 不依法向新聘物业企业、业主委员会或街道办事处（乡镇人民政府）移交有关资料，经物业主管部门督促后，拒不整改的； 未按约定发放装修须知或将装修禁止行为和注意事项告知业主或使用人；发现业主或使用人有法律、法规明文禁止的行为，未予劝阻制止，并督促改正；业主或使用人违规拒不改正，未及时告知业主委员会并报所在地相关行政主管部门的。 收取物业服务费、特约服务费、汽车停放费等不出具有效收费凭证的； 未在显著位置公示项目经理姓名、照片、联系电话，以及报修电话、企业监督电话、监管部门投诉电话和物业服务承诺的； 未按规定或约定定期如实公示物业服务费和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况的； 消防、电梯、压力容器等未按规定实施专业化维保，造成相关系统不能正常运行使用的； 对在管项目范围内违章搭建（含本人接管前原有违建）未书面劝告违建业主拆除并向属地街道/乡镇及城管部门书面报告的；接管项目后新违建行为因劝阻、制止不力，且不积极向属地街道/乡镇、相关部门报告而造成违建建成的加重扣分； 电梯未按规定通过年检，电梯呼叫报警装置失效或电梯无法正常运行的； 物业环境脏、乱、差，业主日常生活受到较大影响的； 经查实，业主或使用人对同一事项2次以上有效投诉得不到解决的； 10 8-18 11 12 13 14 5-8 5-8 5-8 5-8 15 5-8 16 17 18 5-8 5-8 5-8 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 未经有关部门委托或非有关部门原因，擅自停水停电，影响业主生活的； 未按约定提供值班、巡逻服务或值班巡逻记录不实的； 对可能发生的治安、消防等突发事件没有应急方案，没有设置容易危及人身安全的警示标志和采取相应防范措施的； 不按时参加继续教育的。 接待人员态度生硬，受理不登记、处置不及时的； 未按规定在服务窗口醒目位置公布办事制度、服务项目及收费标准的； 电梯运行中因故障引起人员被困时，物业公司电梯维修人员或委托的电梯维修专业单位未能在半小时内赶到现场进行处理的； 未按规定对二次供水水箱进行清洁，水质不符合卫生要求的； 公共区域内污水或者粪便满溢，未及时处理的； 未做到每年至少一次的业主征询意见或业主满意率不到80%的。 个人原因离职未提前一个月书面告知物业企业的； 未按规定及时办理执业信息登记（变更）或证书延期（换证）手续的； 未按消防部门的规定管理消防设施、器材的； 作为答辩人参与物业项目招投标活动并中标的项目经理在中标项目任职时间低于1年的（经项目业主委员会征求业主意见决定不予任职的除外）； 房屋漏水等急修项目1小时内未能赶到现场，有修理条件但24小时内未能修理的； 未建立设施设备标志档案(设备台账)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录、业主报修记录不全的。 工作人员衣冠不整、服装不统一、未挂牌上岗的； 维修不能做到约时不误、工完料清、住户签收、事后回访的； 物业管理项目绿化未按规定或者约定进行修剪、养护的； 未按约定对小区内的共用部位、共用设备设施提供保洁消毒服务的； 在签订的物业服务合同范围内，一般报修项目72小时内未修理的； 物业管理项目公共照明设备损坏后不及时修复，影响物业正常使用的； 在签订的物业服务合同范围内，无车辆管理人员维护停车秩序，车辆乱停乱放现象严重的； 其它应当给予扣分的情形。 5-8 5-8 5-8 5-8 3-5 3-5 3-5 3-5 3-5 3-5 1-3 1-3 1-3 1-3 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 1-3 1-3 1 1 1 1 1 1 1

附件2：

连云港市物业管理项目经理初始注册登记表

姓 名 性别 民 族 身份证号 出生日期 照片 （1寸免冠） 毕业学校 在受聘企业中的任职部门 从事本行业工作累计年限 联系方式 取得执业资格 证书时间 企 业 名 称 专 业 学历 职 务 专业技 术职称 政治 面貌 取得 时间 移动电话： 住宅电话： 传真： 办公电话： E-mail： QQ： 资格证书 编号 企业注册所在 县、区 企业通讯地址 初始注册所在企业及其项目管理情况 公司负责人 企业资质 邮 编 公司电话 项目所在县（区)、街（镇）、社区（村） 现管理项目名称 项 目 地 址 物业服务合同委托方 管理物业类型 联系电话 管理面积 万㎡

工 作 经 历 时间 所 管 项 目 业 绩 情 况 管理项目名称 管理面积（万㎡） 项目所获奖项 上述资料情初始注册同意 执业注物业企况属实。 地县区物册登记。 业 业管理主 意见 管部门意 （盖 章） （盖 章） 见 年 月 日 年 月 日 注：1.由项目经理本人填写，所在企业审核，县区主管部门批准，作为项目经理

管理原始资料长期保存。

2.本表一式四份，县区主管部门、在管项目属地街道（乡镇）、物业服务企业、本人各一份。

3.本表应附本人身份证、资格证书复印件，以及任职证明、解约证明和劳动合同，供县区主管部门核查及保存备案。

连云港市物业管理项目经理执业信息变更登记表

姓名 性别 身份证号 资格证书编号 变 更 事 项 本人因工作变动，申请变更下列第 类事项的执业信息： A. 原工作单位： ，现工作单位： ； B. 原管理项目： ，现管理项目： 。 （ 注：无工作单位或管理项目的请填“无”。） 申请人（签字）： 年 月 日 申请A类事项变更的，请在下列应提供材料名称后方框内打“√”或填写其它可替代材料： 1.身 份 证 □ 或 ； 2.资格证书 □ 或 ； 3.原单位出具的解聘证明 □ 或 ； 4.与现单位签订的劳动合同 □ 或 ； 5.现单位出具的任职证明 □ 或 。 申请B类事项变更的，请在下列对应材料名称后方框内打“√”或填写其它可替代材料： 1.身 份 证 □ 或 ； 2.资格证书 □ 或 ； 3.现单位出具的任职证明 □ 或 。 所 提 供 材 料 目 录 （ 注：同时申请A、B类事项变更的按A类要求提供材料。） 初 始 注册地县区主管部门意 见 同意 执业信息变更登记。 （盖 章） 年 月 日 注：本表由变更申请人填报，一式四份，县区主管部门、现管项目属地街道（乡镇）、现任职物业服务企业、申请人各执一份。

附件4：

连云港市物业管理项目经理资格证书补办申请表（存根） 姓名 申 请 事 由 所提供 材料目录 性别 身份证号 资格证书编号 申请人（签字）： 年 月 日 1.身 份 证 □； 2.遗失声明 □。 县（区)建议给予 补办连云港市物业管理项目经理资格证主管部门书。 （盖 章） 意 见 年 月 日 ………………………………………………………………………连云港市物业管理项目经理资格证书补办申

请表（交发证单位）

姓名 申 请 事 由 所提供材料目录 县（区)主管部门意见 性别 身份证号 资格证书编号 申请人（签字）： 年 月 日 1.身 份 证 □； 2.遗失声明 □。 建议给予 补办连云港市物业管理项目经理资格证书。 （盖 章） 年 月 日 注：此表经县区主管部门同意后报市物业主管部门办理补证手续。

附件5：

连云港市物业管理项目经理管理体系档案

姓名 民族 毕业院校 证书资格获取年月 性别 年龄 籍贯 政治面貌 出生年月 专业 发证机关 学历 学历 性质 证书编号 其他证书 证书 名称 发证机关 证书编号 主要工作简历 移动电话： 固定电话： 联系方式 E-mail: QQ： 时间 所在企业、在管项目名称单位及职务变更情况 个人及所管项目奖惩情况 培训考核情况 证书管备注 理情况 长 效 考 核 情 况 注：此表作为市、县区物业主管部门，以及街道（乡镇）对项目经理长效考核管理的基本资料，长期保存。