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建筑工程建筑面积计算规范

2024-10-18 来源:威能网
 2011新出台的《建筑工程建筑面积计算规范》

一、房屋建筑的主体部分 1、单层建筑物

单层建筑物的建筑面积,应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。单层建筑物高度在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。勒脚是指建筑物外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分(图1);高度是指室内地面至屋面(最低处)结构标高之间的垂直距离。

图1 勒脚 单层建筑物设有局部楼层者,局部楼层的二层及以上楼层,有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算,无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。围护结构是指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。 2、多层建筑物

多层建筑物的建筑面积应按不同的层高划分界限分别计算。首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算;二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。这里我将这种算法简称为“层高界

限计算法”。层高是指上下两层楼面(或地面至楼面)结构标高之间的垂直距离;其中,最上一层的层高是其楼面至屋面(最低处)结构标高之间的垂直距离。

3、单(多)层建筑物的坡屋顶内空间

单(多)层建筑物的坡屋顶内空间,当设计加以利用时,其净高超过2.1m的部位应计算全面积;净高在1.2m至2.1m的部位应计算1/2面积;净高不足1.2m的部位不应计算面积。设计不利用时不应计算面积。这里我将这种算法简称为“净高界限计算法”。净高是指楼面或地面至上部楼板(屋面板)底或吊顶底面之间的垂直距离。如图2:第(1)部分净高<1.2m,不计算面积;第(2)、(4)部分1.2m≤净高≤2.1m,计算1/2面积;第(3)部分净高>2.1m,应全部计算面积。 4、地下建筑、架空层

地下室、半地下室(包括相应的有永久性顶盖的出入口)建筑面积,应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室;房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室;永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的顶盖。

图2 坡屋顶下空间利用 坡地建筑物吊脚架空层和深基础架空层的建筑面积,设计加以利用并有围护结构的,按围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层,应按其利用部位水平面积的1/2计算; 设计不利用的建筑吊脚架空层和深基础架空层,不应计算面积。

图3 地下室示意图 5、建筑物的门厅、大厅、回廊 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时,应按其结构底板水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。回廊是指在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。 6、高低联跨的建筑物、变形缝

高低联跨的建筑物应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积;其高低跨内部连通时,其变形缝应计算在低跨部分的面积内。(图4)

建筑物内的变形缝应按其自然层合并在建筑物面积内计算。

图4 高低联跨的厂房示意图 7、室内楼梯、井道

建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算,并入建筑物面积内。自然层是指按楼板、地板结构分层的楼层。如遇跃层建筑,其共用的室内楼梯应按自然层计算面积;上下错层户室共用的室内楼梯,应选上一层的自然层计算面积。(图5) 8、建筑物顶部

建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯间房等,按围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。无围护结构的不计算面积。 9、以幕墙作为围护结构的建筑物,应按幕墙外边线计算建筑面积。建筑物外墙外侧有保温隔热层的建筑物,应按保温隔热层外边线计算建筑面积。

图5 户室错层剖面示意图 10、外墙(围护结构)向外倾斜的建筑物

设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物,应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。(图6)

如遇到向建筑物内倾斜的墙体,则应视为坡屋顶,应按坡屋顶内空间有关条文计算面积。

图6 某楼层剖面二、房屋建筑的附属部分 1、挑廊、走廊、檐廊

建筑物外有围护结构的挑廊、走廊、檐廊,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。有永久性顶盖但无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。

走廊是指建筑物的水平交通空间;挑廊是指挑出建筑物外墙的水平交通空间;檐廊是指设置在建筑物底层出檐下的水平交通空间。(图7)

图7 檐廊示意图 2、架空走廊

建筑物之间有围护结构的架空走廊,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。有永久性顶盖但无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。无永久性顶盖的架空走廊不计算面积。架空走廊是指建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。 3、门斗、橱窗

建筑物外有围护结构的门斗、落地橱窗,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。有永久性顶盖但无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。门斗是指在建筑物出入口设置的建筑过渡空间,起分隔、挡风、御寒等作用(图8);落地橱窗是指突出外墙面根基落地的橱窗。 4、阳台、雨篷

建筑物阳台,不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、敞开式阳台,

均按其水平投影面积的1/2计算。阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。

雨篷,不论是无柱雨篷、有柱雨篷、独立柱雨篷,其结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1m者,应按其雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。宽度在2.1m及以内的不计算面积。雨篷是指设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。 5、室外楼梯

有永久性顶盖的室外楼梯,应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。

无永久性顶盖,或不能完全遮盖楼梯的雨篷,则上层楼梯不计算面积,但上层楼梯可视作下层楼梯的永久性顶盖,下层楼梯应计算面积(即少算一层)。 6、舞台灯光控制室

有围护结构的舞台灯光控制室,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。

三、特殊的房屋建筑 1、立体库房

立体书库、立体仓库、立体车库,无结构层的应按一层计算,有结构层的应按结构层面积分别计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积;层高不足2.2m者应计算1/2面积。

2、场馆看台有永久性顶盖无围护结构的场馆看台,应按其顶盖

水平投影面积的1/2计算。

场馆看台下空间,当设计加以利用时(图9),其净高超过2.1m的部位应计算全面积;净高在1.2m至2.1m的部位应计算1/2面积;净高不足1.2m的部位不应计算面积。设计不利用时不应计算面积。如图9:第(1)部分净高<1.2m,不计算面积;第(2)部分1.2m≤净高≤2.1m,计算1/2面积;第(3)部分净高>2.1m,应全部计算面积。

注:这里所谓“场馆”实质上是指“场”(如足球场、篮球场等),看台上有永久性顶盖部分;“馆”应是有永久性顶盖和围护结构的,应按单层或多层建筑物相关规定计算面积。 3、站台、车(货)棚、加油站、收费站

有永久性顶盖无围护结构的站台、车棚、货棚、加油站、收费站等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。在站台、车棚、货棚、加油站、收费站内设有有围护结构的管理室、休息室等,另按相关条文计算面积。

四、不计算建筑面积的范围

其他不计算建筑面积的范围(除上述已提到的除外): 1、建筑物通道,包括骑楼、过街楼的底层。建筑物通道是指为道路穿过建筑物而设置的建筑空间;骑楼是指楼层部分跨在人行道上的临街楼房;过街楼是指有道路穿过建筑空间的楼房。 2、建筑物内的设备管道夹层。

3、建筑物内分隔的单层房间,舞台及后台悬挂的幕布、布景的

天桥、挑台等。

4、建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱或罐体的平台。 5、自动扶梯、自动人行道。

6、屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。

7、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、设置在建筑物墙体外起装饰作用的装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。

8、用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。

9、独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。

中华人民共和国建设部 公 告 第326号

建筑工程建筑面积计算规范

现批准《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准,编号为GB/T50353—2005,自2005年7月1日起实施。

中华人民共和国建设部 二○○五年四月十五日 1 总则

1.0.1 为规范工业与民用建筑工程的面积计算,统一计算方法,制定本规范。

1.0.2 本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。

1.0.3 建筑面积计算应遵循科学、合理的原则。 1.0.4 建筑面积计算除应遵循本规范,尚应符合国家现行的有关标准规范的规定。

2 术语

2.0.1 层高 story height 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

2.0.2 自然层 floor 按楼板、地板结构分层的楼层。 2.0.3 架空层 empty space 建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。

2.0.4 走廊 corridor gallery 建筑物的水平交通空间。 2.0.5 挑廊 overhanging corridor 挑出建筑物外墙的水平

交通空问。

2.0.6 檐廊 eaves gallery 设置在建筑物底层出檐下的水平交通空何。

2.0.7 回廊 cloister 在建筑物门厅、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。

2.0.8 门斗 foyer 在建筑物出入口设置的起分隔、挡风、御寒等作用的建筑过渡空间。

2.0.9 建筑物通道 passage 为道路穿过建筑物而设置的建筑空问。

2.0.10 架空走廊 bridge way 建筑物与建筑物之何,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。

2.0.11 勒脚 plinth 建筑物的外墙与室外地面或散水按触部位墙体的加厚部分。

2.0.12 围护结构 envelop enclosure 围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。

2.0.13 围护性幕墙 enclosing curtain wall 直接作为外墙起围护作用的幕墙。

2.0.14 装饰性幕墙 decorative faced curtain wall 设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。

2.0.15 落地橱窗 French window 突出外墙面根基落地的橱窗。

2.0.16 阳台 balcony 供使用者进行活动和晾硒衣物的建

筑空间。

2.0.17 眺望间 view room 设置在建筑物顶层或挑出房间的供人们远眺或观察周围情况的建筑空间。

2.0.18 雨篷canopy 设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。

2.0.19 地下室 basement 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。

2.0.20 半地下室 semi basement 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室。

2.0.21 变形缝 deforrnation joint 伸缩缝(温度缝)、沉降缝和抗震缝的总称。

2.0.22 永久性顶盖 permanent cap 经规划批准设计的永久使用的顶盖。

2.0.23 飘窗 bay window 为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。

2.0.24 骑楼 overhang 楼层部分跨在人行道上的临街楼房。

2.0.25 过街楼 arcade 有道路穿过建筑空间的楼房。 3 计算建筑面积的规定

3.0.1 单层建筑物的建筑面积,应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算,并应符合下列规定:

l 单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积;高度不

足2.20m者应计算1/2 面积。

2 利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积:净高在1.20m至2.10m 的部位应计算1/2 面积;净高不足l .20m的部位不应计算面积。

3.0.2 单层建筑物内设有局部楼层者,局部楼层的二层及以上楼层,有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算,无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全而积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。

3.0.3 多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算;二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2 .20m者应计算1/2面积。

3.0.4 多层建筑坡屋顶内和场馆看台下,当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积;净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2 面积;当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。

3.0.5 地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等),包括相应的有永久性顶盖的出入口,应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算l/2面积。

3.0.6 坡地的建筑物吊脚架空层、探基础架空层,设计加以

利用并有围护结构的,层高在2.20m及以上的部位应计算全面积;层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层,应按其利用部位水平面积的l/2计算;设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。

3.0.7 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时,应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20rn及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。 3.0.8 建筑物间有围护结构的架空走廊,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的l/2 计算。

3.0.9 立体书库、立体仓库、立体车库,无结构层的应按一层计算,有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算l/2面积。 3.0.10 有围护结构的舞台灯光控制室,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。

3.0.11 建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2 面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。

3.0.12 有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的l/2计算。

3.0.13 建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。

3.0.14 设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物,应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。

3.0.15 建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、**道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。

3.0.16 雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者,应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2 计箕。

3.0.17 有永久性顶盖的室外楼梯,应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。

3.0.18 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。 3.0.19 有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。

3.0.20 高低联跨的建筑物,应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积;其高低跨内部连通时,其变形缝应计算在低跨面积内。

3.0.21 以幕墙作为围护结构的建筑物,应按幕墙外边线计算

建筑面积。

3.0.22 建筑物外墙外侧有保温隔热层的,应按保温隔热层外边线计算建筑面积。

3.0.23 建筑物内的变形缝,应按其自然层合并在建筑物面积内计算。

3.0.24 下列项目不应计算面积: 1 建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。 2 建筑物内的设备管道夹层。 3 建筑物内分隔的单层房间,舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。 4 屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。 5 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。 6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调机外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。 7 无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。 8 自动扶梯、自动人行道. 9 独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。

建筑工程建筑面积计算规范条文说明 总 则

1.O.1我国的《建筑面积计算规则》是在20世纪70年代依据前苏联的做法结合我国的情况制订的.1982年国家经委基本建设办公室(82)经基设字58号印发了《建筑面积计算规则》是对20

世纪70年代制订的《建筑面积计算规则》的修订。1995年建设部发布《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》(土建工程GJI)cz—101—95),其中含“建筑面积计算规则”(以下简称“原面积计算规则”)。是对1982年的《建筑面积计算规则》的修订。 一直以来,《建筑面积计算规则》在建筑工程造价管理方面起着非常重要的作用,是建筑房屋计算工程量的主要指标,是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据。是统计部门汇总发布房屋建筑面积完成情况的基础。目前,建设部和国家质量技术监督局颁发的《房产测量规范》的房产面积计算,以及《住宅设计规范》中有关面积的计算,均依据的是《建筑面积计算规则》。随着我国建筑市场发展,建筑的新结构、新材料、新技术、新的施工方法层出不穷,为了解决建筑技术的发展产生的面积计算问题,使建筑面积的计算更加科学合理,完善和统一建筑面积的计算范围和计算方法,对建筑市场发挥更大的作用。因此,对原《建筑面积计算规则》予以修订。考虑到《建筑面积计算规则》的重要作用,此次将修订的《建筑面积计算规则》改为《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称“本规范”)。

1.0.2本规范的适用范围是新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的建筑面积的计算,包括工业厂房、仓库,公共建筑、居住建筑,农业生产使用的房屋、粮种仓库、地铁车站等的建筑面积的计算。

3计算建筑面积的规定

3.0.1本规范规定建筑面积的计算是以勒脚以上外墙结构外边线计算。勒脚是墙根部很矮的一部分墙体加厚,不能代表整个外墙结构,因此要扣除勒脚墙体加厚的部分。

3.0.2单层建筑物应按不同的高度确定其面积的计算。其高度指室内地面标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离。遇有以屋面板找坡的平屋顶单层建筑物。其高度指室内地面标高至屋面板最低处板面结构标高之间的垂直距离。 关于坡屋顶内空间如何计算建筑面积,我们参照了《住宅设计规范》的有关规定,将坡屋顶的建筑按不同净高确定其面积的计算。净高指楼面或地面至上部楼板底或吊顶底面之间垂直距离。

3.0.3多层建筑物的建筑面积计算应按不同的层高分别计算。层高是指上下两层楼面结构标高之间的垂直距离。建筑物最底层的层高,有基础底板的按基础底板上表面结构至上层楼面的结构标高之间的垂直距离;没有基础底板指地面标高至上层楼面结构标高之间的垂直距离,最上一层的层高是其楼面结构标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离,遇有以屋面板找坡的屋面,层高指楼面结构标高至屋面板最低处板面结构标高之间的垂直距离。

3.0.4多层建筑坡屋顶内和场馆看台下的空间应视为坡屋顶内的空间,设计加以利用时,应按其净高确定其面积的计算。设计不利用的空间,不应计算建筑面积。

3.0.5地下室、半地下室应以其外墙上口外边线所围水平

面积计算。原计算规则规定按地下室、半地下室上口外墙外围水平面积计算,文字上不甚严密,“上口外墙”容易理解为地下室、半地下室的上一层建筑的外墙。由于上一层建筑外墙与地下室墙的中心线不一定完全重叠,多数情况是凸出或凹进地下室外墙中心线。

3.0.6建于坡地的建筑物吊脚架空层(见图1)。 图1坡地建筑吊脚架空层 3.0.9本条对原规定进行了修订.并增加了立体车库的面积计算。立体车库、立体仓库、立体书库不规定是否有围护结构,均按是否有结构层.应区分不同的层高确定建筑面积计算的范围.改变按书架层和货架层计算面积的规定。 3.0.12本条所称“场馆”实质上是指“场”(如:足球场、网球场等)看台上有永久性顶盖部分。“馆”应是有永久性顶盖和围护结构的,应按单层或多层建筑相关规定计算面积。

3.0.13如遇建筑物屋顶的楼梯间是坡屋顶.应按坡屋顶的相关条文计算面积。

3.0.14设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物是指向建筑物外倾斜的墙体.若遇有向建筑物内倾斜的墙体,应视为坡屋顶。应按坡屋顶有关条文计算面积。

3.0.15室内楼梯间的面积计算,应按楼梯依附的建筑物的自然层数计算并在建筑物面积内。遇跃层建筑,其共用的室内楼梯应按自然层计算面积:上下两错层户室共用的室内楼梯,应选上一层的自然层计算面积。(见图2) 图2户室错层剖面示意图

3.0.16雨篷均以其宽度超过2.10m或不超过2.10m衡量,超过2.10m者应按雨篷的结构板水平投影面积的l,2计算。有柱雨篷和无柱雨篷计算应一致。

3.0.17室外楼梯,最上层楼梯无永久性顶盖.或不能完全遮盖楼梯的雨篷。上层楼梯不计算面积.上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖,下层楼梯应计算面积。

3.0.18建筑物的阳台,不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。

3.0.19车棚、货棚、站台、加油站、收费站等的面积计算。由于建筑技术的发展,出现许多新型结构,如柱不再是单纯的直立的柱,而出现正V型柱、 倒^型柱等不同类型的柱,给面积计算带来许多争议,为此,我们不以柱来确定面积的计算,而依据顶盖的水平投影面积计算。在车棚、货棚、站台、加油站、收费站内设有有围护结构的管理室、休息室等. 另按相关条款计算面积。

3.0.23本规范所指建筑物内的变形缝是与建筑物相连通的变形缝,即暴露在建筑物内,在建筑物内可以看得见的变形缝。

3.0.24其他不应计算建筑面积。 第6款突出墙外的勒脚、附墙柱垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊等均不属于建筑结构,不应计算建筑面积。 第8款自动扶梯(斜步道滚

梯),除两端固定在楼层板或梁之外,扶梯本身属于设备。为此扶梯不宜计算建筑面积。水平步道(滚梯)属于安装在楼板上的设备,不应单独计算建筑面积。

商品房面积计算规则

【大 中 小】

中华人民共和国国家计量技术规范(JJF1058-1998)

(国家质量技术监督局1998年12月22日批准实施) 一、概述 1、范围

本规范适用于商品房销售活动中各类房屋销售面积的测量与计算。 2、引用文献

本规范引用下列文献:

GBJ96-1986住宅建筑设计规范;

建设部建房[1995]517号 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规 则; CH5001-1991 房产测量规范。

使用规范时,应注意使用上述引用文献的现行有效版本。 3、定义

本规范采用以下定义: 3.1 商品房销售面积

--商品房整幢出售,其销售面积为整幢商品房的建筑面积(地下室作为

人防工程的,应从整幢商品房的建筑面积中扣除)。

--商品房按“套”或“单元”出售,其销售面积为购房者所购买的套内 或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。 3.2 整幢房屋建筑面积

整幢房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积 之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层 高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。 3.3 套内建筑面积

套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之 和。

3.4 套内使用面积

套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙线水 平投影计算。 3.5 套内墙体面积

商品房各套(单元)内使用空间周围的维护和承重墙体,有共有墙及非共 用墙两种。

商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分 隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入 套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 3.6 阳台建筑面积

阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。 3.7 套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。 3.8 共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 3.9 共有建筑面积分摊系数

整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比 值,即为共有建筑面积分摊系数。 3.10应分摊的共有建筑面积

应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。 二、测量要求

4、房屋边长测量应连续测量两次取平均值(中数*),两次测量读数之差 (较差*)不超过表1规定。 表1 单位:m

---------------------------- 钢卷尺△L’=±0.0005L(L>10) =±0.001L(L≤10) △L’一两次测量读数之差 L-被测边长

手持式测距仪 |△L’|≤0.005

------------------------------ 5、房屋分段边长之和与房屋总边长之差△L不超过(1)式规定: n

△L=±0.004∑L1 (1) i=1

式中:n-房屋边段数;

L1-分段边长,i=1、2、3……n。

6、商品房面积测量标准不确定度u(中误差*)如(2)式所示。 商品房面积测量标准不确定度: u≤(0.02S+0.001S) (2)

式中:S-商品房实测面积,单位:平方米。 其扩展不确定度(限差*): U=2u(p=95%) *测绘行业术语。 三、测量项目与测量设备 7、测量项目如表2所示 表2

------------------------------------- 代号 测量项目 S1 套内使用面积 S2 套内阳台建筑面积 S3 套内墙体面积 S4 套内建筑面积 S5 应分摊的共有建筑面积 S6 套房销售面积 S7 整幢商品房的建筑面积

-------------------------------------------

8、用于商品房面积测量的设备如表3所示,也可选用不低于表3给出技术

指标要求的其它测量设备。

上述测量设备须经法定计量检定机构检定合格且有效期内方可使用。 表3

------------------------------------------------------------------ 序号 测量设备名称 主要技术指标 1 钢卷尺 示值误差±(0.3+0.2L)mm 式中:L-以米为单位的被测距离值

2 刻度直角钢尺 测量面垂直度:0.5mm/500mm 示值误差±0.48mm

3 手持式测距仪 测量范围:(0-140)m 扩展不确定度:5mm(p=95%) 4 经纬仪 J2级

5 拉力计 测量范围:(0-100)N

------------------------------------------------------------------ 四、测量方法与面积计算 9、测量前准备

9.1 商品房测量前应参照购房协议实地调查,对分户权界线及房屋公用共 有部位进行确认,按附录1对计入建筑面积的部位进行确认。

9.2 房屋面积测量平面草图应实地绘制,楼房要分层绘制。尽量按几何图 形分块,并编写序号。

房屋面积测量平面草图是房屋面积测量与计算的原始依据,其式样见附录 5。

10、测量点位的选取

10.1 套内房屋边长测量

测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度,在房屋的两个长边、两个短边的 1/6和5/6位置,两测点应保持水平。房屋边长较长时,应适当增加测点数。 10.2 墙体厚度测量

测点一般取距地面1.2m±0.2m的高度,距门(窗)框(左、右两点)0.2m 位置。

10.3 阳台边长测量

阳台边长测量选点参照10.1,阳台的长、宽每边选取两个测量点。 10.4 整幢建筑物外围尺寸测量

测点一般取建筑物外墙勒脚以上距地面1.2m±0.2m的高度紧贴墙面的水 平位置。当无法选取上述测点的位置时,可选取尽可能*近上述测点位置为测 量点位,或用刻度直角钢尺在被测长度的两个端面的延长线上选取等效测量点 位。

室内分段测量之和(含墙身厚度)与房屋外廊的全长的差值满足第5条要 求时,应以房屋外廊数据为准,分段测量的数据按比例配赋。超差需进行复测。 11、测量方法与面积计算 11.1 套内使用面积 以矩形房屋测量为例:

用钢卷尺(或测距仪)测量套内各矩形房间长边、短边的边长,在每个测 点上,使测量线与被测量边保持平行,连续测量两次,两次测量值之差应不超 过表1规定。

取连续两次测量值的平均值作为一个测量点的测量值,以各测点的测量值 的平均值分别作为长边和短边的边长测量结果L1i和D1i。读数精确到0.001m。

套内房间边长测量值时,对已进行墙面装修的,应加上装饰面厚度1。 装饰面厚度可参考结构设计施工总说明或地区标准图集说明,按墙面材料 种类、原料配比计算。 套内第i个矩形房间使用面积 S1i=(L1i+2I)(D1i+2I) 套内使用面积 n

S1=∑S(5) i=1

n—矩形房间数(或矩形块数); i=1,2,…n。 11.2 套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积S2为套内各阳台建筑面积之和。其中矩形阳台建筑面 积按11.1测量方法测量阳台围护结构的长、宽,对有共用墙体的,应计算一半 墙体面积。 11.3 套内墙体面积

*近门窗部位的墙体厚度可直接测量,其他无法直接测量的,测量墙体的 内外尺寸,计算差值求得。对于已进行墙面装饰的,需减去装饰面厚度。 对于砖墙结构,按设计图纸的标准说明,取实测值最接近的设计值作为墙 体厚度;对于其他不属于标准厚度的墙体,按实测值计算。 各墙体长度乘以墙体厚度得出各墙体面积。

套内墙体面积S3为共用墙体面积的一半与全部非共用墙体面积之和。 11.4 套内建筑面积

11.4.1 套内建筑面积S4应为11.1、11.2和11.3测量结果之和。 S4=S1+S2+S3 (6)

11.4.2 套内建筑面积还可用下述方法测得。沿各套建筑结构外围,用钢卷 尺(或测距仪)测量各部分的长边、短边,按11.3的方法测量和计算出各外墙 墙体厚度。再分别计算出长边平均值与其两端墙体厚度一半的差值、短边平均 值与其两端墙体厚度一半的差值,则两差值的乘积与各套内阳台建筑面积之和 即为各被测套内建筑面积S4。 11.5 各套应分摊的共有建筑面积

11.5.1 共有建筑面积应参照上述有关测量方法进行测量。 11.5.2 共用建筑面积分摊的原则和方法见附录2。 11.5.3 各套应分摊的共有建筑面积S5计算 a.多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积 共有建筑面积

共有建筑面积分摊系数(幢)=----------------- 各套内建筑面积之和

各套分摊的共有建筑面积=各套内建筑面积×共有建筑面积分摊系数 (幢)

b.多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积 本幢房屋共有建筑面积

共有建筑面积分摊系数(幢)=----------------------------------- 幢内各功能区建筑面积之和

本功能区分摊的共有建筑面积=本功能区自有建筑面积×共有建筑面积 分摊系数(幢)

本功能区独用的 本功能区分摊的 共有建筑面积 + 共有建筑面积

共有建筑面积分摊系数(功能区)=------------------------------------ 本功能区内各套建筑面积之和

同功能区内某户(套)=同功能区内某套建筑面积×分摊的共有建筑面积 共有建筑面积分摊系数(功能区) 11.6 套(单元)房销售面积

套房销售面积S6应为套内建筑面积S4与本套分摊的共有建筑面积S5之和。 S6=S4+S5 (7) 11.7 整幢商品房建筑面积

测量整幢商品房建筑面积S7时,用钢卷尺在房屋外侧勒脚以上处测量房 屋外围的两个长边、两个短边,应符合10.4的要求。当测量距离大于30m时, 在钢卷尺零刻线端钩上拉力计,当拉力计示值达到50N时,读取边长测量值。 测量时现场温度与检定时温度相差±15℃以上,应按下式进行温度修正。 △Lt(t为下角)=L20(a1-a2)(t-20) (8) 式中:Lt--温度t时尺长修正值; L20--20℃时尺长; t--测量现场的温度; a1--钢卷尺的线膨胀系数; a2--被测墙体的线膨胀系数;

若用激光测距仪测量房屋外围边长时,测距仪的前沿要紧贴被测边长的起 点,激光束应投射到位于被测边末端的目标板上,并使光束两端在同一水平 面。

在高海拔地区使用手持式激光测距仪,空气折射率对被测距离的修正量计 算公式见附录4。

11.8 非矩形房屋面积与计算

非矩形房屋面积测量与计算按附录3进行。 五、测量结果的处理

12.1 分摊系数保留在小数点后4位以上。 12.2 所有面积计算过程中保留到小数点后3位。 所有面积计算结果保留到小数点后2位,单位为平方米。 12.3 商品房销售面积测量结果按附录6格式出具(测量报告)。

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》由建设部1995年9月8日建房1995517号发布,自1995年12月1日起开始施行。 目录

建设部文件

商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 套内建筑面积的组成 公用建筑面积计算原则 公用建筑面积分摊计算方法

关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则的通知

建房[1995]517号 各省、自治区、直辖市建委(建设厅)、市政管委、计划单列市建委: 为保护消费者的合法权益,规范商品房销售行为,减少商品房销售过程中买卖双方间的纠纷,特制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行),现予印发,请遵照执行,现就有关问题通知如下: 一、商品房买卖所签订的商品房购销合同中,应明确载明购房者所购置的商品房的建筑面积,并注明该商品房的套内建筑面积(实得建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。 二、在本规则实施前已签订的商品房屋购销合同,除合同对商品房销售面积的约定有明显违法或计算错误的外,应维护合同约定的面积。若买卖双方有一方提出按本规则计算商品房销售面积的,或房地产权属登记机关按本规则测定商品房建筑面积的,合同双方可对合同中的销售面积作调整,但应维持合同约定的总价款不变。 三、房地产权属登记机关进行房屋产权登记,应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)制定商品房的建筑面积。 建设部 一九九五年九月八日

编辑本段商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 (试行) 第一条 根据国家有关技术标准, 制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)。 第二条 本规则适用于商品房的销售和产权登记。 第三条 商品房销售以建筑面积为面积计算单位。 建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 第四条 商品房整栋销售, 商品

房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程的,应从整栋商品房的建筑面积扣除)。 第五条 商品房按“套” 或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

编辑本段套内建筑面积的组成

第六条 套内建筑面积由以下三部分组成: 1、套(单元)内的使用面积; 2、套内墙体面积; 3、阳台建筑面积。 第七条 套内建筑面积各部分的计算原则如下: 1、套(单元)内的使用面积 住宅按《住宅建筑设计规范》规定的方法计算。其他建筑。按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。 2、套内墙体面积 商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体,有共有墙及非共用墙两种。 商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投曩面积的一半计入套内墙体面积。 非共用墙墙体水平投影响面积全部计入套内墙体面积。 3、阳台建筑面积 按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。 4、套内建筑面积的计算公为: 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 第八条 公用建筑面积由以下两部分组成: 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、

设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积; 2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

编辑本段公用建筑面积计算原则

第九条 公用建筑面积计算原则 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。 公用建筑面积按以下方法计算: 整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并拓除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。 第十条 公用建筑面积分摊系数计算 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和,得到建筑的公用建筑面积分摊系数。 公用建筑面积 _____________ 公用建筑面积分摊系数 套内建筑面积之和

编辑本段公用建筑面积分摊计算方法

第十一条 公用建筑面积分摊计算 各套(单元)的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数,得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。 分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积。 第十二条 其他房屋的买卖和房地产权属

登记,可参照本规则执行。 第十三条 本规则由建设部解释。 第十四条 本规则自1995年12月1日起施行。 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定,可分摊的公用建筑面积包括:大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房;套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间包括:仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房;其他购房人受益的其他非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

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