如何做好业主对建设项目投资控制

如何做好业主对建设项目投资控制

摘要：近年来，随着国内经济的飞速发展，各类建设项目在不断的增加，文章站在业主方面考虑，分析建设项目从决策到设计和施工各阶段对造价的影响，找出造价控制的重点因素，重点论述了施工阶段的造价控制内容。

关键词：业主；建设项目；投资控制

近年来，随着国内经济的飞速发展，各类建设项目在不断的增加，文中站在业主方面考虑，分析建设项目从决策到设计和施工各阶段对造价的影响，找出造价控制的重点因素，重点论述了施工阶段的造价控制内容。

一、业主在决策阶段的投资控制

建设项目决策是选择和决定投资方案的过程。决策阶段是工程造价管理的关键性阶段。建设项目投资决策正确与否不仅直接关系到工程造价的高低和投资效果的好坏，而且还关系到项目建设的成败，因而正确的投资决策是工程造价有效管理的前提。在这一阶段，造价管理人员和投资者通过对拟建项目的不同建设方案进行经济、技术分析论证，编制工程投资估算，从而确定项目的建设方案。 决策阶段各项技术经济决策对该项目的工程造价有很大影响，特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺评选、设备选用等。该阶段控制造价的主要手段是在广泛调查和分析开发项目可行性的基础上编制合理真实的投资估算。 二、业主在设计阶段的投资控制

工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。

按国家规定，一般工业与民用建设项目设计按初步设计和施工图设计两个阶段进行称之为“两阶段设计”，对于技术上复杂而又缺乏设计经验的项目，可按初步设计、扩大初步设计和施工图设计三阶段进行，称之为“三阶段设计”。小型建设项目中技术简单的，在简化的初步设计确定后，就可做施工图设计。 三、业主在招标阶段的投资控制

业主在对项目立项决策与设计阶段对投资进行有效的控制后，可以说对整个项目的投资也就基本上控制了，但招标阶段的控制也不容忽视。实践证明，控制建设项目招标阶段工程造价的有效手段是积极推行建设工程招投标制。 （一）推行工程量清单招标

工程量清单计价招标模式是我国工程造价制度和招投标制度的重大变革，是加人世贸组织与国际接轨的要求。采用工程量清单招标，更适应工程招投标竞争定价的要求，有利于施工企业自主报价，建立公开、公平的工程计价和竞争定价的市场环境;实行清单招标有利于企业间相互竞争，通过合理低价中标，从而达到控制造价的目的。同时，实行清单计价真正实现了量价分离，使计价方式更符合工程实际，更为科学合理。 （二）加强合同管理

投资方要对于每一项设计变更的功能目标、工程量及造价增减情况都应进行详细分析，严格控制施工中的设计变更，从制度上防止任意提高设计标准，改变工程规模，增加工程投资费用。严格地讲，对变更部分提出的投资增加，是施工单位的一种索赔方式。这就要求投资方驻工地代表具有较强的管理经验与专业能力，特别是要具备较强的预算能力。对于现场签证，现场技术管理人员能够正确分析其具体内容，确定其是否已属于图纸、预算内容以及包干内容，然后进行适当签证，否则很容易造成无谓的投资增加。而对于施工过程中发生的变更，投资方应认真考察变更内容的原因、投资增减情况及其对工期的影响等。 （三）降低材料设备投资

在工程造价中，材料设备费用所占的比重很大，其采购、供应和管理是否科学，不仅直接影响工程质量，而且影响着工程造价。因此，投资方应对建筑材料和设备的货源、价格建立信息网络，掌握市场行情。对差价大的大宗材料或价值大的设备，我们通常选择直接与厂家定货自供，或者由施工单位购买，业主参与材料的招标工作，真正选择到质量优良、价格合理的材料、设备。 （四）严密工程承发包合同

通过招标、投标选定了施工队伍，即可签订建设工程承发包合同。合同价即为中标价。在合同履行过程中，通过有关的合同条件，将合同各方的投资工作密切联系起来，促进投资工作的开展和投资控制目标的实现。

（五）严格按实际进度支付工程进度款

投资方应在合同约定的基础上，准确做好对已完工程量的计量，严防工程进度款的超进度支付。 四、业主在施工阶段的投资控制

工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，材料设备价格随市场供求波动大.要提高工程质量，控制工程造价，发建设项目的投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设项目的管理和监督职能。

（一）加强合同管理和索赔管理

在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位上场后以工期紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。例如施工单位常常会在工程的后期以工期紧为理由，要求增加工程费用，如果合同中写明了合同报价，充分考虑了工期因素，不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝费用的增长。利用好“严密合同条款”这一条，对可能发生的情况提前预计。 （二）加强索赔管理

积累一切可能涉及索赔论证的资料，加强工程造价管理是一门集经济、技术、管理于一体的具有前瞻性的学问，对可能引起的索赔应当有所预测，及时采体补救措施，有效避免索赔事件的发生。

1．索赔必须以合同为依据。不论是风险事件的发生，还是当事人不完成合同工作，都必须在合同中找到相应的依据，当然，有些依据可能是合同中隐含的。工程师依据合同和事实对索赔进行处理是其公平性的重要体现。在不同的合同条件下，这些依据很可能是不同的。

2．及时、合理的处理索赔与反索赔。

3．对于工程索赔应当加强主动控制，尽量减少索赔。这就要求在工程管理过程中，应当尽量将工作做在前面，减少索赔事件的发生。这样能够使工程更顺利地进行，降低工程投资，减少施工工期。 （三）控制工程变更和现场经济签证

在工程建设项目中，工程变更和现场签证是不可避免的，但要进行有效控制.为防止施工图设计中产生漏洞，除在审核图纸时把关外，还应在甲、乙方、设计单位的图纸会审、设计单位的技术咨询中尽量消除漏洞。设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，尽可能把设计变更控制在施工阶段初期，尤其对影响工程造价的重大设计变更，更要先比较各个方案的优劣，选择最经济适用的方法，使工程造价得到有效控制。 （四）严格审核工程施工造价

根据计划进度和现场施工的实际进度，即时核定施工预算.对于实际有可能超出相应施工单位报价的部分，要加以详细分析，找出原因，调整或修正，对工程造价实施动态控制。

1．各种单项工程造价严格控制在预算内。各种主要材料及设备

的价格，如钢筋、商品混凝土、水电主材设备等均应控制在预算之内。尽量不突破，如果必须调整则应及时力、好现场材料、设备的确认手续。

2．对于施工单位未按设计施工图完成的工程内容，要办理好相关手续，在结算中予以扣减。

3．工程项目的材料费一般占工程总造价的50%~60%左右，材料费用是成本控制的关键。建设单位为控制成本及确保材料质量，对某些材料可采用甲方指定或限价方式。在材料调差方面，材及设备调低调高的部分都要认价，办好相关手续，结算时据实调差。 4．结算审计时，对各个单项的工程量分别复核，同时对定额套项要严格审核，不出现漏项、增项及施工单位套高不套低的现象。 5．在工程竣工后，房地产开发公司应建立严格的结算审核制度，自身审核后，再送至专业审计单位进行二次审核，通过层层把关，真实合理地反映工程造价，从而降低工程成本。 （五）合理选择承包方式

在工程建设中，对干工程承包方式，在不影响整个工程质量、进度的前提下，尽量采用总包加专业分包制，即专业事由专业单位去做，从而降低中间环节和工程成本。如土建主体工程应与门窗工程、涂料工程、供电工程、消防工程、外装工程分别承包，由各自专业单位进行承包，这样能保证工程的质量，同时降低工程成本.有些特殊专业工种不得不委托带有一定的垄断性质的专业施工单位承担，如变配电所安装工程、通讯工程、煤气工程等。

（六）收集和掌握施工有关资料

在工程施工过程中，审价人员和费用控制人员应经常深人施工现场，对照图纸察看施工情况，有时与监理、总承包方及施工人员进行座谈，了解、收集工程的有关资料，及时掌握现场施工动态，及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整和控制工程造价，并为最终的工程总结算提供依据和做好必要的准备工作。 五、业主在竣工结算阶段的投资控制

建筑工程竣工结算是一项非常复杂的工作，竣工结算书是要如实地反映整个工程的实际造价，给建设工程最终合理准确的评价。在这阶段中，必须收集、整理竣工结算资料，这些资料包括工程竣工图、设计变更通知、各种签证资料等，这些必然引起工程造价的变更与调整。 六、结语

综上所述，建设项目工程造价的控制，实质就是运用科学技术原理，采用科学的计价方法和切合实际的计价依据，从项目决策、项目设计、项目实施等各个阶段的每个环节，都要有控制造价的经济头脑，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，减少或避免建设资金的流失，最终降低整个项目的工程造价与成本，从而提高建设项目的投资效益。