老旧小区改造的实践及建议

整治和棚户区治理力度，加快城市更 新步伐，在老旧小区改造方面积累了 丰富的经验。老旧小区改造仍待破题老旧小区改造、棚户区改等都属 于民生工程与发展工程。老旧小区一

般建壮世纪七八十年代，存在管线 老化、设备年久失修、道路破损、楼 体饰面脱落等问题，而棚户区改造主

要是指对城镇危旧住房，困难家庭住

房的改造。这两个问题皆无法满足居

住环境和市容美观的要求，并且改造

时常常遇到很多问题。以棚户区改造为例，由于居民对

改造认识不到位，常有人提出各项无

理要求，严重影响改造进程。加之现 有安置房源已无法满足棚改工作的需

要，存量不足，政府既无法通过购买

足够的商品房来满足棚改需要，也无 法立刻新建安置房，因为其建设周期

太长。此外，棚户区改造存在突击抢

修抢建等现象。虽然大丰区组织了大 规模的拆违行动，但棚改项目规划区

附近还不同程度存在违法建筑,从根

本上真正遏制抢修乱建行为，致使征

收工作难度加大。大丰区的蝶变之旅老旧小区整治改造方面，盐城市

大丰区从结合自身的实际情况，反复

勘察现场，广泛征求群众意见，针对

小区当中停车难、雨污水堵塞、环卫

ROOZ II **帀开发2019.11 URBAN DEVELOPMENT设施差等问题进行了整治。具体包括 棚户区改造方面，大丰区为基础

基础设施、环境设施、绿化、亮化改

设施和项目建设腾出宝贵的发展空 造提升，截污控源工程、雨水/污水管

间，先后打通益民西路、影视巷等城 道治理等措施，从地下到地上对小区 市道路，二院西侧、原酒厂原雷达部

进行了全方位改造，改造小区数量达

队等地段实现整体搬迁改造，广大征

到27个,投资金额达到3.8亿元。迁户也在征迁过程中改善了自身的居

老旧小区改造是一项长期而复

住条件，达到“城市改面貌，居民得 杂的工作，需要制定切实可行的实 实惠”的效果。近三年，全区完成棚

施方案，科学安排进度、层层落实

户区改造1961户、36.6万平方米。责任。小区自治或物业管理同样是老旧

例如，在老旧小区截污控源雨污

小区改造当中的难题，不但收费低，

分流管网改造过程中，由于涉及到自

而且难以管理。盐城市大丰区通过让

来水管网、供电线路、通信弱电管网 居民集体自主选择物业管理的方式， 等改造，管线多、情况复杂，必须提前

确定物业服务企业及业主自治，强化

进行勘察;施工过程中还涉及路面开 对已改造小区的后期管理工作，尽可

挖、扬尘等问题，必须做好扬尘控制

能实现物业管理从无到有、从简易到 和施工便道处理，将工程建设带来的

专业，建立长效管理机制，共同维护 交通不便、妨碍市民出行等负面影响

改造成果。降到最低。此外，盐城市还印发了《盐城市 针对破坏绿化、私建种植园，或

区老旧小区整治基础性标准及宜居 私盖建筑等问题，盐城市大丰区请社

示范标准》,让各地根据实际情况,研

区居委会帮助居民做思想工作，以保

究制定老旧小区整治工程施工技术

障老旧小区工程建设顺利进行，最终

导则，进一步规范老旧小区整治工程

取得了一定效果。施工行为。盐城市大丰区通过让居民集値自主选择物业管理的方

式,确定物业服务企业及业主自治,强化对已改造小区的后

期管理工作，尽可能实现物业管理从无到有、从简易到专

业,建立长效管理机制，共同维护改造成果。OBSERVED产业观察»康宁小区截污控源改造工程施工现场>>幸福小区改造工程竣工大丰区的借鉴意义群众意愿。棚户区改造项目的确定和

对整治后的老旧小区，跟踪落实物业 第一,注意加快推进老旧小区整

安置补偿方案的制定，应充分尊重棚

管理。积极推进老旧小区业主委员会

治进度。老旧小区改造要坚持依靠群

户区居民的意愿。应采取多种方式

组建工作。对于条件成熟的小区，由

众、发动群众、造福群众，在充分尊

征询群众意见，对大多数居民改造

街道、社区牵头,物业主管部门指导，

重群众意愿的基础上，积极稳妥地推 意愿较强烈的棚户区项目可以先行 依法成立业主委员会。通过招标，引

进老旧小区整治。例如，要及时制止 实施改造。进物业服务企业进行老旧小区物业

和清理各类乱堆乱放、乱贴乱画、小

坚持因地制宜，突出组团连片

管理。种植等现象，加强城中村、城乡结合 治理。对基础设施不配套、环境质量 注意加大对物业服务企业的日 部环卫保洁，全面清理卫生死角，彻

差的老旧小区、城中村、城乡结合部

常巡查力度，督促物业企业认真履行

底消除脏乱差现象。的成片住宅区，实行集中组团改造。

物业服务合同，为业主提高“质价相

第二,实施好棚户区改造建设规 对零星分散、改造难度较大、单独项

符”的服务。同时，结合文明城市巩固 划。可以按照“三治三化”（水环境治 目运作成本高的棚户区，可与其他相 工作，推动建立和完善物管小区长效

理、棚户区治理、违法建设治理、绿

邻棚户区改造项目整合，实行统一规 管理机制，在小区环卫保洁、设施设

化、亮化、美化）实施方案，有计划、

划、连片开发、系统改造。备维护、文明秩序提升等方面下大力 有步骤地组织好、实施好棚户区改造 第五，进一步强化对棚改工作的

气,打一场文明创建的持久战。建设工作。征收要以法律为依据，积 宣传。进一步加大宣传力度，通过广

强化部门联动，发挥属地街道

极为棚改工作保驾护航。在征收过程 播电视、宣传手册、手机短信、微信等 作用，推动建立起社区居委会、业委

中充分关注低收入群体，认真听取他

方式，大力宣传棚户区改造的重大意

会、物业服务企业等联动协调机制，

们的意见建议，落实好城镇低保、租

义和惠民措施，提高广大群众的参与

通过引人专业物业服务企业或实施居

房补贴、保障住房等扶持政策，使弱 意识。征收工作人员要不厌其烦、反 民自治管理、准物业管理等方式，健

势群体更多地享受到棚户区改造带来

复上门做工作、讲政策，耐心解答群

全老旧小区管理的各项制戯巩固老 的好处。众提出的各种问题，使被征收户消除

旧小区改造提升成果，提升小区环境

第三,加大对违法建设的管理力

凝虑，让更多的群众支持棚改，主动

和居民满意度。m度。组织区城管等部门和街道、社区

参与棚改。加强对城区及城区周边违法建设的

第六，强化老旧小区物业管理。 作者单位：江苏省盐城市大丰区住房和

管理,切实杜绝违法建设。专业化的物业管理是改善人居环境质

城乡建设局第四，坚持以人为本，充分尊重

量、提高城市管理水平的有力保障。

编辑：冀亚欣城市开发I M2019.11 URBAN DEVELOPMENT 00