浅谈房地产开发成本控制

浅谈房地产开发成本控制

房地产开发是一个投入资金大、整合资源多、开发周期长、投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是开发适合市场的项目，实现销售赢利。开发成本控制成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有着重要意义。本文对其控制进行了阐述。

标签： 房地产开发；成本控制

一、房地產开发成本特点分析

1、开发成本内容复杂

成本项目从实物形态上，很难划定其支出的界线。由于房地产开发周期长，成本内容多，使得各年度之间成本不平衡，而且由于房地产开发项目成本费用又不具备可比性。成本计量没有统一依据，易发生乱摊乱挤成本的现象，如市政建设配套费各地的规定五花八门，有很多费用都要挤进成本，使成本复杂。

2、开发成本构成的影响因素多

房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大，其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。

3、开发成本可塑性强

由于各个地块所处环境不同，使得项目开发的前期工程费、征地补偿费、拆迁安置费等都无法有一个统一标准，而管理的水平的高低、对政策的利用程度、对机会的把握以及公共关系的处理等因素，都会造成成本的增减。这些因素处理好了，可能会降低成本，处理不好成本则可能上升。这些特点使得成本可塑性很强，造成了成本控制和管理的难度。

二、房地产开发成本控制存在的问题

1、缺乏严肃性：由于具体确定房地产开发企业分享建设成本难度大，加上行业管理水平和会计人员水平有限等原因，往往不重视建设过程的成本控制管理，只是财务指标缩水，成本反应不真实，造成企业财务状况及经营成本无从考核。

2、缺乏科学性：有相当一部分房地产开发企业忽视了成本控制的时效性，一般开发项目成本费用核算在项目结束时才进行，这样坐做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程来说，它掩盖了企业经营管理中存在的问题，特

别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本，使得成本与收益模糊。

3、缺乏全面性：有些房地产开发企业仍然把开发项目的成本费用管理权仅当成是单项成本费用的控制工作，如配套设施费、土地成本费、建安成本、规划设计费等的控制，在管理上通常的做法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面成本看似控制住了，但是项目在选址、规划设计、定位包装过程中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断暴露出来，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生，因而成本控制也要和成本管理结合起来。

4、开发成本的预算、结算以及监督控制工作做得不够

在开发房地产项目过程中，一般而言项目的工期都会比较长的，耗资也比较大，这种情况下为了有效控制和监督开发过程中的成本状况，房地产企业应该形成完善的成本预算、结算以及监督控制体系，以对项目的盈亏进展有个清晰地显示和反馈。然而，当前很多企业并没有设置这样的机制。另外，在成本结算方面也是类似，都是一种模糊的核算状态，这种情况的存在如果是在利润丰厚的时代的话不会引起人们足够的重视。如果这个问题再不引起足够的重视的话，可能会使得整个房地产企业在激烈的市场竞争中被淘汰。

5、由于管理不善导致的不可预见因素使得控制成本加大

当前我国的很多房地产开发企业都属于规模较小的类型，而房地产的项目一般开发管理的时间周期比较长、涉及的范围都比较广，由于大部分企业的管理还没有达到科学化的控制阶段。所以开发企业经常要面临着很多不可预测因素的影响，例如：气候变化、自然灾害、与勘察报告不同的地质条件等因素。这些不可控制因素都会使得项目开发过程的成本增加。

三、房地产开发项目成本控制

房地产成本控制贯穿于整个房地产项目开发的全过程，为了防止片面性的发生，就需要严格控制建设成本，避免忽视因为科研阶段的设计成本的控制。因此房地产开发建设全部阶段又是房地产开发企业成本控制的重点。

1、立项阶段的成本控制。立项阶段成本控制的重点在于进行前期的费用、成本、利润估算，明确项目的可行性，准确进行项目决策，避免决策失误带来的企业损失，同时充分提高资源的利用效率，用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。通过争取优惠政策，降低开发成本。公司管理层保持对国家有关法规政策和企业管理环境的了解，在进行市场调研，对市场走势做出分析、判断的基础上，通过为企业争取优惠政策，达到降低开发成本的目的。

2、招投标管理

（1）合理选择招标方式

房地产开发企业一般采用公开招标和邀请招标方式。个别较为特殊的建设项目可采用议标方式发包，比如国防等涉及机密的项目。

①公开招标

公开招标使开发商具有较大的选择范围，开发商可以在众多投标单位之间选择报价合理、工期短、信誉良好的承包商，与之签订承包合同。这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发项目的建设质量、缩短工期、降低成本。

公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设，公开招标是目前建筑市场应大力推行的招投标方式，但是公开招标过程需要经历相当长的一段时间。

②邀请招标

邀请招标也称选择性招标，是由开发商或其委托的招标单位向所信任的、具有相应资格的施工单位发送招标通知书或招标邀请函，要求其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标单位的数量在3家以上即可，通常在5～10家之间。

采用邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，开发商不仅可以节省招标费用，而且可以提高招投标的工作效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，这样就缩小了开发商的选择余地。同时采用邀请招标的方式，由于限制了投标数量和单位，也最可能导致投标单位围标，所以开发商都较少采用邀请招标方式。（2）招标文件的编制

国内工程招标文件一般包括两方面的内容：一是投标者所需要了解并遵守的规定；二是投标者投标所需提供的文件，所需提供的文件中最重要的就是工程量清单编制，它是招标文件编制的重点。

工程量清单是指表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应的明细清单，是招标人按照招标要求和施工设计图纸规定将拟建招标工程的全部项目和内容，依据工程量清单规范附录中的统一的项目编码、措施项目清单、其他项目清单，是招标文件的重要组成部分。工程量清单是确定合同价款、计算工程变更价款、追加合同价款、支付工程进度款、竣工结算和处理索赔的依据。准确、全面和规范的工程量清单既有利于工程费用的管理，也有利于发包人对工程系统目标成本的控制，因此招标人应十分重视编制招标文件的工作，务必使招标文件严密、周到、细致、内容明确、合理合法。编制招标文件的流程如图所示。

3、规划设计阶段的成本控制。规划设计阶段成本控制的成本管理有两个目的，一是降低为完成规划设计工作所需要的设计成本（包括设计人工时、各种材

料、设备的消耗等），二是降低工程所需的设备、材料、建筑、安装等费用。在设计出图前对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查，发现不足或缺陷及时提出修改优化，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。

4、施工阶段的成本控制。在工程施工阶段，由于工程设计已经完工程量已完全具体化，这一阶段影响工程造價（即工程投资）的可能性只有5%～10%，节约投资的可能性比较小，但工程投资浪费却主要发生在这一阶段。因此，业主方在施工阶段对工程造价的管理除了加强合同管理、工程结算管理外，重点应加强工程施工现场管理，杜绝投资浪费。

5、竣工结算阶段的成本控制该阶段。是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。要建立奖惩机制，对审查出问题的人员给予一定的奖励，同时杜绝由于个别人员的业务能力责任心以及工作态度的缺憾，使得工程在管理和造价。控制上出现漏洞，给企业带来难以觉察的巨大损失。另外，要做好建设项目后评估工作。在项目竣工结算审核的基础上，将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库，为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考；也可作为公司考核项目部绩效的依据。会同项目各管理部门总结并找出本项目管理与工程造价控制过程中存在的经验教训，提出今后工作中的改进方案。

四、结束语

房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的、动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的成本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企业赢取较大的利润空间。

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