房地产项目投资风险管理研究浅析

房地产项目投资风险管理研究浅析　刘　锋　山东高速齐鲁建设集团公司　【摘　要】房地产业是进行房地产投资、开发、经营管理和服务的行业，属于第三产业，具有基础性、先导性、带动性和风险性的　产业。房地产的特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差，投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有　如政策变化等无形风险。本文通过对房地产项目投资建设　过程中普遍存在的风险进行简要分析，浅析房地产项目过程中，风险识　别、风险管理研究等。　【关键词】房地产　风险管　风险识别　中图分类号：Ｆ２７５文献标识码：Ａ文章编号：】００９—４０６７（２０】ｏ）ｏ９－２６】＿ｏ１　Ａｂｓｔ　ｒａｃｔ：ｇｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｉｓ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ，ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ，ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ａｎｄ　ｓｅｒｖｉｃｅ　ｉｎｄｕｓｔｒｙ，ｉｓ　ｔｈｅ　ｔｈｉｒｄ　ｉｎｄｕｓｔｒｙ，ｂａｓｉｃ，ｇｕｉｄｉｎｇ，ｄｒｉｖｉｎｇ　ａｎｄ　ｒｉｓｋｙ　ｉｎｄｕｓｔｒｙ．Ｉｔ　ｄｅｔｅｒｍｉｎｅｓ　ｔｈｅ　ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓ　ｏｆ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｉｎ　ｔｈｅ　ａｍｏｕｎｔ　ｏｆ　ｌａｒｇｅ，ｌｏｎｇ　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｃｙｃｌｅ，ａｎｄ　ｐｏｏｒ　ｌｉｑｕｉｄｉｔｙ，ｔｈｅ　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｐｒｏｃｅｓｓ　ｂｏｔｈ　ｂｕｓｉｎｅｓｓ　ｒｉｓｋ．ｆｉｎａｎｃ　Ｊａ￣ｒｉｓｋ　ａｎｄ　ｏｔｈｅｒ　ｔａｎｇｉｂｌｅ　ｆｉｎａｎｃｉａｌ　ｒｂｋ，ｂｕｔ　ａ　Ｊｓｏ　ｐｏＪｉｃｙ　ｃｈａｎｇｅｓ；ｊｋｅ　ｔｈｅ　ｉｎｔａｎｇｉｂｌｅ　ｒｉｓｋｓ．Ｂａｓｅｄ　ｏｎ　ｔｈｅ　ｒｅａ　Ｊ　ｅｓｔａｔｅ　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｒｉｓｋｓ　ｐｒｅｖａｌｅｎｔ　ｉｎ　ｔｈｅ　ｐｒｏｃｅｓｓ　ｏｆ　ｂｕｉｌｄｉｎｇ　ａ　ｂｒｉｅｆ　ａｎａｌｙｓｉｓ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｐｒｏｃｅｓｓ　ｏｆ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｐｒｏｊｅｃｔｓ，ｒｉｓｋ　ｉｄｅｎｔｉｆｉｃａｔｉｏｎ，ｒｉｓｋ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ｒｅｓｅａｒｃｈ．　Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：Ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ，ｒｉｓｋ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ｒｉｓｋ　ｉｄｅｎｔｉｆｉｃａｔｉｏｎ　国外风险管理研究始于２Ｏ世纪２０年代末德国、美国等西方发达国家，　同形成，谈判与正式签定合同和合同履行过程中进行。　４、管理风险　管理风险来自于支持项目进展的各个模块：　（１）财务管理（４）施工管理（２）物资管理（５）技术管理（３）劳务管理　（５）安全管理　起源于企业风险的研究，逐步发展到项目风险研究。２Ｏ世纪７０年代末，美　国风险学者通过结合企业的风险投资和经营管理的手段和经验，以管理学的　最新工具为基础形成了较成熟的风险管理理论。　对房地产开发企业投资风险研究在本世纪６０、７Ｏ年代有了一些进展，　在美国、日本、香港等国家和地区，均有从事房地产市场分析、估价和咨询　管理公司，这些企业或机构运用精确的经济分析风险分析手段，采用数量分　析方法，为房地产投资者预测和评价房地产投资风险，帮助投资者进行房地　产投资风险决策使其避免因决策失误等造成的风险损失。　房地产的特性决定了它投资数额大、投资周期长，变现能力差，投资　过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风　险。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，使投资方案和决策具　有相当的潜在风险，尤其是我国还处在房地产发展的初级阶段，这一阶段中　市场发育尚不完善，政策法规尚不健全或者施行不力，交易信用和市场资料　不足，给房地产开发带来了更大的风险陛。　在国家实施宏观调控政策的形势下运行情况良好，房地产开发投资、房　地产施工面积、房地产交易继续保持增长态势，但同样带来不可避免的问　题，导致房地产项目投资风险加大。主要表现在：　一如何发现和识别项目中存在的风险呢，笔者建议采用以下方法：　１、专家调查法　专家调查法又称德尔斐（Ｄｅｌｐｈｉ）法。是以专家作为索取信息的对象，依　靠专家的知识和经验，由专家通过调查研究对问题作出判断、评估和预测的　种方法。　２、故障树分析法　故障树分析法采用逻辑的方法，形象地进行危险的分析工作，特点是　直观、明了，思路清晰，逻辑性强，可以做定性分析，也可以做定量分析。　３、情景分析法　情景分析的整个过程是通过对环境的研究，识别影响研究主体或主题　发展的外部因素，模拟外部因素可能发生的多种交叉情景分析和预测各种可　能前景。　４、项目工作分解结构法　１、技术与环境风险　第一、市场竞争。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营　项目工作分解结构（简称ＷＢＳ）跟因数分解是一个原理，就是把一个　项目，按一定的原则分解，项目分解成任务，任务分解成工作，再把一工作　分配到每个人，直到分解不下去为止。　５、核对表法　核对表法一般是指为便于核对某房地产项目特定审计工作或程序的完　成情况的表格，通常以列举的方式列出房地产项目工作中或程序中以及特别　需要提醒注意的问题。　６、敏感性分析法　销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风　险。　第二、流动性和变现性。房地产项目是固定在土地上的，其交易的完　成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。而且由于房地　产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过　程。　第三、社会。由于国家的政策、经济因素的变动，引起的房地产需求　及价格的涨跌而造成的风险。　２、经济风险　投资敏感性分析的主要目的是揭示有关因素变动对房地产项目投资决　策评价指标的影响程度，从而确定敏感因素，抓住主要矛盾。　风险对策与规避　第一、购买力。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人　们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收　入减少，从而使其遭受一定的损失。　第二、利率问题。银行利率的变化给投资者带来损失的可能性。一是　对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收　益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投　资者的开发成本，加重其债务负担。　第三、投资方财务问题。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种　种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使　用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的　不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。　３、合同风险　施工合同风险的客观存在是由其合同履行的长期性、多样性、复杂性　以及建筑工程的特点而决定的。防范和控制施工合同风险，主要是在施工合　１、建立完善的项目风险管理组织机构　２、建立完善的风险管理制度　结论　通过对房地产项目投资风险管理的分析，通过运用风险控制的技术手　段和管理方法，针对项目自身特点和各种数据资料，得出房地产项目实施的　可能性结论，并且预测项目实施风险的理论结果。在今后的工作中更注重风　险管理理论与实际项目风险管理工作的，在项目投资过程中取到更佳效果。　参考文献　【１］袁锐．商业房地产投资的商业区域分析ｆ　Ｊ］．商业时代．理论，２　０　０　９　（２１）：１　２—１　３．　［２］万俊．房地产投资风险管理研究［Ｄ］．哈尔滨工业大学，２　００１年．　［３］滕剑敏．我国建筑工程风险管理的现状与对策［Ｊ］．管理探索．２　０　０　６　（３）．　［４】王鹏等．房地产投资风险识别与控制【Ｊ］．房地产投资，１　９　９　８（８）　２０１０・０９　中国电子商务《２６１