房地产投资风险及其对策探析

～　Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｉｎｙｅ￥ｔｍｅｎｔ　Ｒｉ　ｓｋ　ａｎｄ　Ｉ　ｔｓ　Ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅｓ　黄好戴军　Ｈｕａｎｇ　Ｈａｏ　Ｄａｉ　Ｊｕｎ　（东华理工大学，江西抚州３４４０００）　（Ｅａｓｔ　Ｃｈｉｎａ　Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ　ｏｆ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ，Ｊｉａｎｇｘｉ　Ｆｕｚｈｏｕ　３４４０００）　摘要：本文从房地产投资风险的基本概念着手，结合房地产投资风险的特征，分析房地产投资风险因　素及房地产投资风险管理的四大策略，通过各项风险管理对策的有效实施，达到较好的风险管理效果。　关键词：房地产投资风险；投资风险特点；投资风险因素；风险管理对策　中图分类号：Ｆ２９３－３　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７１．４７９２．（２０１　１）８．０１２４．０５　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｉｓ　ａｒｔｉｃｌｅ　ｆｒｏｍ　ｔｈｅ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｒｉｓｋ　ｂａｓｉｃ　ｃｏｎｃｅｐｔｉｏｎ，ｃｏｍｂｉｎｅｄ　ｗｉｔｈ　ｔｈｅ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｉｎ．　ｖｅｓｔｍｅｎｔ　ｒｉｓｋ　ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓ，ａｎａｌｙｚｅｓ　ｔｈｅ　ｃａｕｓｅｓ　ｏｆｔｈｅ　ｒｉｓｋ　ｏｆｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｎｖｅｓｔｉｍｅｎｔ．ａｎｄ　ｒｅａｌ　ｅｓｔａｔｅ　ｉｎｖｅｓｍｅｎｔｔ　ｔｈｅ　ｆｏｕｒ　ｍａｊｏｒ　ｒｉｓｋ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ｓｔｒａｔｅｇｉｅｓ，ｔｈｅ　ｒｉｓｋ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　ｃｏｕｎｔｅｒｍｅａｓｕｒｅ　ｃａｒｒｙ　ｏｕｔ　ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｌｙ，ａｃｈｉｅｖｅ　ａ　ｂｅｔｔｅｒ　ｅｆｆｅｃｔｏｆｒｉｓｋｍａｎａｇｅｍｅｎｔ．　　Ｉ，　‘　Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　Ｒｉｓｋ；Ｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃ；Ｆａｃｔｏｒ；Ｒｉｓｋ　Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　房地产投资是房地产业经营活动的重要组成部　分，从多方位多层次完善健全房地产投资风险分析　理论体系，是指导投资者经营活动的客观需要。房地　地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可　能性，包括开发商直接或间接的损失。房地产投资存　在着复杂的不确定因素，面临着众多的风险因素。从　产投资风险分析，通过系统地分析房地产投资在经　营活动环节中潜在的风险因素以及风险对投资的影　响形式和影响程度，分析成果可以直接指导投资的　房地产投资的角度来讲，风险可以定义为获取预期　收益的可能性大小，完成投资过程进入经营阶段后，　人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的　差别，进而计算出获取预期收益的可能性大小。因　实践活动并在实际项目中得以运用，为投资者提供　一套行之有效的评估、决策方法，从而避免或减少投　此，房地产投资风险即是指由于随机因素的影响所　资风险对投资效益的影响，有利于提高投资者决策　水平。　１房地产投资风险及其基本特征　引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。　１．２房地产投资风险的基本特征　房地产投资风险的特征是房地产风险的本质及　其规律的表现。正确认识房地产投资风险的特征，对　１．１房地产投资风险　房地产投资风险是指房地产开发商因对未来某　于建立和完善风险控制和管理机制，减少风险损失，　项房地产投资的决策以及客观条件的不确定性而导　致该项房地产投资的资本损失或实际收益与期望收　降低风险发生的可能，提高投资活动的效率都具有　重要意义。由于房地产投资风险从投资资金的安全　益产生负偏差的程度及其发生概率，即开发商在房　性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管　】２４　理的复杂性中体现，因此其投资风险具有如下特征：　１．２．１多样性　金常常涉及几百万、几千万甚至数亿元人民币，即使　投资者只支付３０％的资本金用做前期投资，或首期　房　房地产投资的不确定性因素要比其他投资工具　多，并且涉及面广，与政策法规、金融动向、宏观经济　形势、区域供求现状、产业技术变革、消费倾向息息　付款，也会使众多投资者望楼兴叹。大量的白有资本　的占用，使得在宏观经济出现短期的危机时，投资者　净资产迅速减少。　地　产　投　资　风　相关，易受各因素波动的影响，不同因素导致的风险　也多种多样。　（３）房地产开发受自然条件的影响明显，其进度、　质量、投资都会产生偏差。　（４）房地产投资变现性差。房地产是一种非流动　１．２．２综合性　房地产投资是一项复杂的系统工程，不仅开发　险　及　其　策　对　探　性资金，由于把握房地产的质量和价值需要一定的　方内部市场分析、项目决策、选址、购地、设计施工、　监督验收、财务控制、宣传销售、物业管理各成体系，　需要协调统一，而且还要有外部的协调统一。　１．２．３补偿性　由于房地产投资的风险较高，投资者一般要求　在收益中对所承担的风险进行补偿，也称为风险溢　价或风险回报。　１．２．４变现差　由于房地产投资的投入资金量大、周期长，并且　房地产市场是个不完全市场，所以房地产不像其他　资产如存款、债券等可以随时变现，在短期内较难脱　手或者虽能仓促脱手却易造成较大的损失，因此其　变现风险也就较大。　１．２．５激励性　利润与风险共存，从行业壁垒的选择效应上看，　高风险行业总是能给理智的投资者带来超额利润。　风险损失与风险报酬的抉择使房地产企业处于背水　一战的境地，必须努力完善投资风险管理。　１－３房地产投资风险产生的主要原因　（１）投资回收周期长。除房地产开发投资随着　开发过程的结束在三至五年内就能收回投资外，置　业投资的回收期少则十年八年，多则二三十年甚至　更长，要承受这么长时间的资金压力和市场风险对　投资者资金实力的要求很高。　（２）房地产投资效果必须考虑到组合投资的风险　与收益之间的关系。大量投资使负债经营容易陷入　债务危机，不论是开发投资还是置业投资，所需的资　析　时间，其销售过程复杂且交易成本较高。因此，很难　迅速无损地转换为现金，房地产的变现性差往往会　使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。　（５）要有专业的知识和经验。由于房地产开发涉　及的程序和领域相当复杂　直接参与房地产开发投　资时就要求投资者具备专业的知识和经验，这就限　制了参与房地产投资的人员数量。置业投资者要想　达到预期的投资目标，同样也对其专业知识和经验　有较高的要求。　（６）涉及许多政府职能部门，如规划、消防、人　防、设计施工等方方面面。由此可见，房地产投资风　险主要体现在投资资金的安全性、期望收益的可靠　性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四方面。　２房地产投资风险的因素分析　房地产市场是千变万化的，变化的根本原因是　一系列不确定性因素的存在。这些不确定性因素影　响所产生的动态变化会给在房地产市场中交易的商　品经营者带来不同形式的风险。因其投资规模大、单　位价值高、投资回收期长、项目不可逆性强以及受政　策法规影响很大等因素，房地产业面临的风险种类　很多。有些风险对房地产市场的所有项目都会产生　影响，如国家政治经济政策的变化、银行利率的调整　等，我们称之为系统风险；有些风险则只对某个或某　几个项目产生影响，如企业经营管理状况、房地产商　品持有期的长短等，我们称之为非系统风险。在这些　风险当中，有些风险是房地产投资者可以控制的，而　有些风险则是无法回避和消除的。　１　５　～　房地产投资者进行房地产项目决策建立风险评　产开发也需要考虑自然环境的影响。　价指标体系时，需要综合分析和评价的因素可归纳　为以下几个大因素以及细分因素。　２．１管理风险　３房地产投资风险管理的策略　房地产投资风险的规避与控制应针对不同类　型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和　企业投资盈利的能力取决于企业自身的管理水　平。因此房地产投资首先要分析管理风险，其中包　方法，以避免房地产投资风险或将房地产投资过程　中的风险降到最低的程度，通过合理组合来达到以　括房地产开发企业的组织机构、管理能力、决策的机　制和水平等，它们都直接决定了房地产开发项目的　成功与否。　２．２经济风险　受经济环境和经济发展的不确定因素影响，房　地产项目可能产生风险。当发生通货膨胀时，高负　债运作的开发商很可能面临资金链断裂的困境。同　时，当利率上升时，也会给房地产融资带来压力，抑　制房地产投资。由于房地产本身价值量大、销售费　时费力的特点，为了及时得到现金，有时不得不以降　价销售为代价。用途越专业化的房地产，其投资变　现风险越大。宏观经济风险主要是由于宏观经济因　素的变化、经济政策的变化、经济的周期性波动以及　国际经济因素的变化给房地产市场带来的风险。　２．３社会风险　社会环境因素变化会给从事房地产商品生产和　经营的投资者带来损失的可能性，给房地产市场带　来风险。这些风险集中体现在：城市规划风险、区域　发展风险、公众干预风险、治安风险。城市规划变动　对区域房地产价值会产生影响，对在建和已建房地　产会造成风险。区域发展风险指临近地区的经济变　动和设施变动也会给投资带来一定风险。治安风险　指房地产项目周边区域的治安条件影响房地产商品　价值。　２．４环境风险　房地产开发深受周围政治、经济环境影响，金融　政策、土地、住房制度的改革、国家产业政策等等的　改变都会引起房地产市场的剧烈变动。同样，房地　最小成本获得最大安全保障的目的。　３．１合理分析房地产市场，预测市场需求类型和　需求量　房地产市场分析是房地产投资活动中必不可少　的重要环节。房地产市场分析时需求导向的分析，包　括对需求确定性的预测和　分析。企业要对市场进行　全面的调查研究，分析市场需求，明确自身的优劣　势，使自己能够准确地把握市场命脉。为此，有必要　建立起市场信息快速收集机制，通过多渠道搜集与　营销有关的环境信息、技术信息、项目信息、产品信　息、需求信息等，为项目产品的开发、技术的改造和　营销决策提供第一手准确信息。在对项目内外环境　进行充分分析和比较的基础上进行目标市场划分，　根据项目战略和产品特色来明确市场定位。通过科　学论证，契合实际地实行单一经营战略或者实行多　元化经营战略，把发展目标与现实可能结合起来，及　时把握变化的时机，避免项目过于绝对化、僵化而造　成不必要的风险。房地产市场需求基本上是一种引　致需求，相对投资项目的销售来说这种需求是有支　付能力的需求，它包括现实的需求和潜在的需求两　个部分。预测房地产市场需求类型和需求量，应从宏　观上分析社会经济发展水平，尤其是工业化水平和　城市化水平；从微观上分析市场上一些相关因素，如　收入水平、人口增长、消费者偏好和供给状况等。　３．２准确把握房地产周期波动，合理选择入市时　机　房地产周期性波动时市场供求关系运动的结果　和方式，也是宏观经济周期波动的组成部分。受宏观　经济运行周期影响，房地产周期分为萧条、复苏、高　峰和衰退四个阶段，与宏观经济经济运行周期的波　动方向一致，但在波动时间和波动强度上却存在着　差异。　成立专门的风险管理机构、经常性信息收集和　处理机构，研究国家和区域经济政策、行业政策，对　本地区各个区（段）域的规划、土地、项目（包括在建和　意向）、适宜项目情况作出及时、准确的分析，为企业　房　地　产　投　根据房地产周期的特点和房地产开发的实质性　经营决策提供准确依据。目前企业内部缺少专门的　风　资　特征，房地产的投资时机应当选在房地产周期复苏　房地产开发风险管理机构，投资风险的分析往往局　险　阶段的前期。选择这个时间有两个好处：一是复苏　限于对某一个具体项目而展开，缺少对风险在投资　及　其　前期正是萧条走向复苏的时期，这时利率较低，又加　全局范围内、投资整个过程以及中远期的管理，造成　对　上宏观经济周期已经走上了复苏的道路，因此较容　易筹集到资金。二是房地产的预售期、竣工实售期　正是从复苏走向高峰时或正处在高峰时，那时房地　产售价较高，投资者承担的风险小。不同地区的投　资者针对不同时期的房地产周期应灵活掌握。在不　完全市场条件下，投资者选择最佳投资时机必须首　先弄清楚宏观经济周期变化，以认识房地产周期各　阶段的划分及特点，充分了解国家对房地产的政策　并预测政策的变化，然后认真分析房地产需求类型　和需求量并预测其变化趋势。　３．３充分利用房地产开发的投资组合，从而降低　风险　房地产开发的投资组合是指在某一房地产投资　项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一　类型物业的不同档次的各种组合。一般来看，组合　的各方相关度越大，则这种组合越不能降低风险；组　合的各方相关度越小，则这种组合越能降低风险。　在房地产产品中，一般来说，替代性物业之间、配套　紧密性强的物业之间相关度较高，它们组合在一起　分散风险能力较弱；非替代性物业之间、配套紧密性　较弱的物业之间相关度较低，它们组合在一起较能　分散风险。因此，从风险分散的角度看，在同一投资　项目中尽量避免替代物业、配套紧密性较强的物业　组合在一起。对于那些非结合在一起不可的配套的　物业应只按主体物业的容量进行配套开发，不可超　容量配置。　３．４企业内部成立风险管理机构，树立风险管理　意识　策　投资决策的局限性和短暂性。这些问题制约着公司　探　析　的进一步发展。为了加强对投资过程中风险的管理，　以实现投资利益最大化或风险最小化的目的，在企　业内部成立专门的房地产风险管理机构显得十分必　要。　加强与相关部门的协调沟通。在内部关系的协　调中，要按照职能分工和需求设置部门和人员，明确　每个部门的目标、职责和权限，事先约定各个部门在　工作中的相互关系，建立信息沟通制度，使局部了解　全局，服从并适应全局需要。在外部关系协调中，开　发商需要整合自身资源，建立一个由主管工程的领　导牵头并整合工程管理、开发、销售、物业管理等内　部人员组成的工程项目临时机构，与工程项目现场　人员合理分工。　完善合同管理。严格执行建设工程管理法律法　规，普及相关法律知识，培训合同管理人才，设立合　同管理机构，配备合同管理人员，建立合同管理目标　制度，推行合同示范文本制度，重视合同分析，建立　合同实施保证体系，完善合同变更管理和合同资料　的文档管理。　３．５规避技术风险，对新技术的投入作出准确预　测　加强设备的安全性。在施工过程中，设备的损坏　极易造成人员的伤亡、工期的滞后，而这类事故的发　生势必会破坏项目的正常运行，随之也会产生事故　处理费和各种补偿费，同时影响整体工作氛围。因　此，加强对相关施工设备进行定期检查有利于设备　的保养，在延长设备生命期的同时也给施工人员带　１　Ｐ７　一　来安全，避免了不必要的建筑生产力损失和建筑费　用的额外支出。特别是对某些精密仪器的检查与定　期护理可以使得建筑设计更加精准，避免计算失误　所造成风险损失。　企业应注重风险控制，树立正确的风险管理意识，强　化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，高度　重视风险防范和控制，做到警钟长鸣。　务必留住高技术人才。在房地产建设过程中，　参考文献　留住高级人才可以防止建筑生产力因素的短缺以及　［１］万俊．邓蓉晖．房地产投资决策风险分析［Ｊ］．建　建筑材料的浪费，在一定程度上保证投资项目能够　按质按量地完成，防止工期浪费和成本上升。　适当引入先进技术。新设备、新工艺的增加虽　然会增加一些试验费用，但也可以有效地降低工程　成本，缩短工期，提高工程质量。另一方面，拥有先　进的建筑技术还可以增加员工的企业荣誉感与归属　感，有利于提高企业声誉。　４结束语　房地产投资风险是一种客观存在，会给房地产　投资带来损失，是否能够有效地降低房地产投资过　程中的各种风险已经成为决定房地产投资成败的关　键。如何有效地识别房地产投资风险因素，并通过　严谨的风险评价方法进行分析，选择适当的规避措　施，最大限度地降低风险，已经成为房地产投资整个　过程的重要环节。当然，房地产投资风险的规避措　施只是在一定程度上可以防范与控制风险的发生，　并不能完全地杜绝风险，而且并非每一个风险因素　所引起的风险都是可以消除的。随着社会进步、经　济发展，有些风险可能就不会再有危害，但是必然又　有新的风险出现。同时，随着科学技术的进步，随着　人们对世界认知能力的提高，人们也会不断提出新　的、更有效的应对方法，对房地产投资项目风险分析　的认识和研究还有待于进一步的深入。房地产投资　筑管理现代化，２０００，（６）．　【２］刘晓君，陈世杰．商业地产风险及其防范［Ｊ］．统　计与决策，２００５，（１２）．　［３］王鹏，吕超．房地产投资风险的识别与控制［Ｊ】．　城市开发，２００１，（４）．　［４］刘学成．现代投资组合理论及其在房地产投　资中的应用【Ｊ］．中国房地产，２００１，（３）．　［５］雷荣军．房地产投资风险分析研究［Ｄ］．天津　大学硕士学位论文，２００５，（１０）．　［６］林日新．房地产投资风险的可拓评价【Ｊ］．山西　建筑，２００８，３４（２３）．　【７］马光伟．论项目管理中的风险管理［Ｊ］．现代商　贸工业，２００９，（２）．　［８］卢炽烽，鲁莉．浅析房地产投资决策中面临的　风险及防范【Ｊ］．江苏建材，２００８，（１３）．　作者简介　黄好（１９８７一），女，东华理工大学测绘工程学院　在读硕士研究生；　戴军（１９６４＿），男，东华理工大学经济与管理学　院副院长，硕士生导师。