房地产企业融资风险研究

作者：高立

来源：《财会学习》 2018年第18期

高立 广州珠江实业集团有限公司

摘要：近年来，随着我国宏观调控政策的不断加强以及供给侧改革的不断推进，房地产企业面临的行业竞争日益激烈，相应的企业融资风险日益加剧，因此，房地产企业融资风险的研究对防范与规避风险具有十分重要的作用。本文从房地产企业融资概述入手，全面详细地分析了融资风险成因，并有针对性地提出了风险防范对策，希望能够促进房地产企业高质量、健康、可持续发展。

关键词：房地产企业；融资风险；防范对策

一、 融资风险概述

房地产企业为了保证房地产项目开发建设、推广销售、验收交房等各个环节具有充足的资金支持，需要获取充足的资金，促进房地产项目顺利推进，因为房地产企业自身持有资金有限，所以多数情况下，房地产企业需要向外部各投资方融资。换言之，房地产企业融资在于为房地产企业所开展的房地产项目，提供资金保障与支撑，保证企业顺利经营运转，从而获取项目收益最大化。

房地产企业的融资风险主要来源于以下两个方面。一方面来源于房地产企业及其项目的性质。众所周知，房地产企业是资金密集型企业，其房地产项目具有投入大、周期长、收益高、不确定因素较多等显著特征。同时，融资后期的资金管理是房地产企业融资风险的高发环节，内部资金管理制度不健全、人员胜任力低及管理流程繁琐均可能引发融资风险。另一方面是社会大环境。近年来，伴随着供给侧改革的不断深入与推进，房地产企业相关宏观调控政策加紧，同时，房地产开发与各类建材行业、装修行业密切相关，因此，上述行业领域内相关政策的出台以及更迭都会给房地产企业带来或大或小的不确定因素或风险。

二、 融资风险成因

( 一 ) 融资渠道单一

房地产项目具有投资资金量大、开发周期长、整体收益率高等特点。房地产企业借助企业外部各方投资者的资金来完成开发建设是其必然选择。从理论上讲，外部融资包括金融机构贷款、发行证券 ( 股票、债券等 ) 以及售房预收款和工程垫款等多种形式，但是，在实际融资操作中，房地产企业受企业性质、规模大小、操作熟练性、政策健全性、融资成本及融资便利性等多方面因素的影响，在融资渠道选择和执行上，并没有太多的选择空间，大多数企业选择银行贷款，还有少部分企业选择民间借贷来维持资金周转。

( 二 ) 预算管理制度不完善

预算管理制度的建立健全对企业风险管控具有十分重要的意义与作用，对资金密集性房地产企业融资风险管控更是可见一斑。但是，在房地产企业实际的生产运营中，预算管理制度不健全的问题尤为突出。大多数房地产企业预算管理制度被束之高阁，企业领导人一支笔说了算，在企业实际经营过程中并未发挥其实质作用。在拿地成本、资金运作、房产销售及资金回笼等各个环节不能有效地进行预算编制与财务分析，不能按照房地产企业整个开发周期进行资金编

制和预算执行，最终导致预算管理在整个融资环节不能有效发挥作用，从而影响项目整体收益，进而间接提高了企业融资风险。

( 三 ) 外部环境变化多端

除了受渠道单一、预算管理机制不健全等内部因素的影响外，房地产企业在融资过程中还受到外部环境的影响，从而引发融资风险。譬如国家银根收紧、资金监管严格、法律法规政策的变化以及行业竞争，甚至所处地区自然环境的变化，都有可能增加房地产企业的融资风险。从 2016年十一开始，各层级政府出台一系列政策对房价飙升进行打压，对房地产企业的融资也带来了巨大影响。这些外部环境的变化比企业内部因素对房地产企业融资风险的影响更为严重，也更不受企业控制。

三、 融资风险的防控

( 一 ) 创新融资渠道

相对于西方国家，我国房地产行业起步较晚，发展程度相对较低，在获取投资的渠道方面不甚顺畅，银行贷款形式是主流。融资渠道越单一，对单一渠道的依赖性越强，融资风险越高，为有效防范融资风险，拓宽融资方式及融资渠道，房地产企业可以借鉴境外比较成熟的融资经验，在国家法律法规允许的范围内，创新融资方式，譬如保险、基金、信托以及融资租赁等非银行贷款方式，以及多种融资方式的组合，探索适合企业自身性质、资产规模以及所在地区资管要求的融资渠道与方式，从而使房地产项目在各个发展阶段获得充足的资金支持，有效降低融资成本，防范和控制融资风险，促进房地产企业健康可持续发展。

房地产企业拓宽融资渠道的同时，要以合法合规为前提，合法合规经营是赢得投资者、债权人、社会公众信任的基础，只有加强合法经营的理念，各个环节诚信操作，才能在房地产行业及社会公众中赢得良好的口碑，获取丰厚收益，最终吸引各方投资者；打造企业品牌是重要途径，市场化经济环境下，房地产行业的竞争日益剧烈，房地产企业想要在众多企业中赢得投

资者的青睐，让各方投资者放心投资，明确自身定位、夯实自身品质、打造品牌效应势在必行。

( 二 ) 加强预算管理

针对当前房地产企业出现的预算管理制度缺失，以及重形式、轻内容，重编制、轻执行的普遍情况，加强房地产企业全面预算管理显得尤为重要。

健全的内部控制制度，尤其是在房地产项目的各个环节健全并完善预算管理相关机制与制度，可以将风险控制前移，将业务流程不规范以及人员的不稳定因素等风险控制在前端。因此，房地产企业要重视全面预算管理制度的建立，采取有效的措施保障制度有效执行。

具体来说，房地产企业应营造全员重视预算管理的氛围，结合企业管理层要求、项目大小等自身特点，认真审视企业内部控制制度的科学性、合理性及可执行性；建立内部控制制度执行机制，保障内控职能部门或主管部门的独立性，并确保监管部门有效行使职权；明确房地产项目各个环节的业务流程及人员职责，加强预算管理，严密监控资金使用情况，做好防范措施，防控企业融资风险。

( 三 ) 提高风险防控意识

任何有效的行为都需要先从意识上、理念上引起重视，因此，房地产企业融资风险的防控需要企业内部灌输风险控制理念，增强风险防范意识。房地产融资风险的防范需要遵循全面、客观、审慎、独立、有效的风险防控理念。

具体而言，房地产企业开发建设、推广销售、验收交房等全周期均需纳入企业风险防控范围，全周期中任一环节的各个操作流程均需严格按照风险防控要求来设置，上至管理者下至基层员工均需树立风险防控理念。房地产企业开发项目的各项控制活动均应记录在案，一方面记录本身就是一种良好的控制，另一方面，详细的记录有利于及时识别风险，传递控制信息，追溯人员的控制责任；房地产企业融资要审慎对待，将风险防范与控制前移，建立完善的融资决策机制，审慎对待融资决策，以防范风险为宗旨，风险在前，收益在后；房地产企业融资风险防控人员或部门应严格按照不相容职务分离原则设置，不能既当运动员又当裁判员，对防控人员或部门进行独立考核；风险防范机制与措施不是一成不变的，房地产企业需树立“动态”管理观念，需要随着企业经营状况的改变及外部环境的变化调整融资风险机制与措施，及早识别和化解融资风险，切实提高企业风险防控能力。

当然，房地产企业有效防控融资风险，还需时刻关注国家宏观调控政策，根据国家相关政策，结合企业自身实际，适时调整企业内部战略及经营策略，以顺应时代潮流，在*新时代中国特色社会主义思想引领下，防范融资风险，实现企业高质量、健康、可持续发展。