浅析上海市房产税改革

浅析上海市房产税改革

摘要：近年来，我国房地产市场在不断发展的同时也出现了较为严重的问题。房地产的虚假繁荣现象和投机性投资现象都十分严重，不合理开发现象频生，使得社会矛盾激化，甚至有一触即发的倾向。显然，经济的快速发展使得目前的税收制度很难适应当前社会的发展，房产税条例的弊端不断显现，房产税的改革迫在眉睫。

关键词：房产税；税制改革；税负

一、上海市房产税改革的具体内容

（一）人均免税面积为60平方米，限制部分房产被“独占”

2011年1月，上海市政府公布了关于《上海市开展个人住房房产税试点的暂行办法》，办法规定从2011年1月28日起征收房产税的范围包括上海市普通居民家庭新购置第二套及以上住房和非本地居民家庭在上海购买新住房，根据房价高低差别暂定税率为0.6%和0.4%。

（二）根据实际情况差异，确定不同比例的税率

上海市房产税改革试点规定的房产税基本税率为0.6%，房产税改革规定如果每平方米的住房销售价格均价低于年度新建住房2倍的，税率可暂调至0.4%。差别化的税率政策，说明政府考虑了居民家庭的基本居住需求。同时，在确定应税住房时，对于本市居民家庭新购且所有权归属于该家庭的第二套及以上的住房，可以享受一定的人均免税住房面积的扣除优惠。

（三）明确免征情形，规范征税流程

上海市的房产税改革方案中还规定了部分退还、免征房产税的情况：一、上海居民家庭在购置一套住房后（该家庭仅有此一套住房的），在一年内又将该房产转售的，其原已汇算缴纳的房产税可享受退还优惠；二、上海市居民家庭的子女在到达一定年龄后，由于婚姻或其他原因需要而第一次购买的住房、并且此住房是其子女的仅有住房的，可免予课征房产税等。

二、上海市房产税改革存在的主要问题

（一）房产税法律规范性不足，法律体系有待完善。

1986 年，为了加强对经营性住房的监管，国家出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》。上海市房产税改革方案正是根据国务院第136 次常务会议提出的有关要求出台的相关政策法规，改革方案中提出的对个人非商业性住房课征房产税。这与实际期待的房产税税法目的相悖，这种实际与理想的反差很可能导致纳税人的不满，引起其对纳税行为的抗拒，降低了税法遵从度，从而使国家税收出现征收瓶颈，税务部门的征税工作也难以顺利进行。

（二）计税依据波动性较大，容易造成税负不公。

对社会存量价值的征收是财产税最主要的一个特征。财产税的征税对象应是实际存在不参与经济活动不具有流动性的房产，基础是房产的现实价值。但是，在上海市房产税改革试点条例中，房产的流通价值却被作为房产税的课税基础，这实际上体现的是商品税的特点，实质是一种消费特别税。由于近几年房价一直呈现上涨趋势，在现有税率不变的情

况下，很有可能出现一些人购买的房产相同或类似，而由于购买时间的先后差异导致实际承担的税负却并一致，从而出现税负不公的现象。

（三）征税范围窄，房产税改革作用效果不明显。

上海市房产税改革仅针对新购房产，忽视了部分富人已经囤积了大量房产，大多数普通居民还奋斗在买房的边缘。对于富人拥有足够的财富却不用缴纳房产税，而普通底层民众却要花费大量汗水劳作才能承担起部分房款，房产税的征收对于他们无疑是“雪上加霜”，这样严重违背了税收公平原则，且由于征税范围较窄，收入较少，导致地方政府很难实现由土地财政向税制财政的转型。

（四）免税面积设置单一，税率较低，作用不足。

上海市房产税改革方案中规定个人不征税面积为60 ㎡，这一规定有其不合理性。没有考虑到每个家庭人数的差异性，家庭人数不同，自然对房屋面积的需求不同；同时，为了少交甚至不交税，开发商会选择采取免费赠送面积的做法，表面上是赠送，实则是单位面积价格上升导致房价虚高。从税率来看，适用0.4%的税率占绝大部分，而税基还仅仅是市价的70%。税率较低，税基不足，最终对财政收入的增加并没有起到较大的作用。

三、上海市房产税改革发展的建议与对策

（一）加快立法进程，建立完善的房产税税法体系

在房产开发流通环节，涉及的税款、收费项目较多，因此上海市房产税改革需要加紧立法速度，标准化相关租金收入，整合房地产税费体系的同时，通过相关立法机关，及时

改正现行改革方案中难以与时代相融的条款，逐步理顺法律关系，树立统一的房产税税法精神，使房产税改革在上海乃至全国逐步推行开来。

（二）总结相关试点经验，健全房产税税制设计

从宏观上看，上海市房产税改革的主要问题在于征税范围比较狭窄，计税依据不规范，免税面积设计也缺乏足够的科学性等问题，所以在接下来的改革过程中，房产税的征税范围需要有一个扩大的过程，要由只对部分增量房征税扩大到对高档居民楼的增量和存量房都计算征税，最后达到把标准的房产税制度覆盖到所有本应被征税的房产和超过免税面积的房产；同时，要完善房产登记制度，逐步建立起房产价值评估制度，把房产税的计税依据由交易价格改变为公允的评估价格，减少关联交易等造成的政府房产税收入的减少。

（三）建立房产信息管理系统，实现信息共享

根据当地已有的户籍和记录在册的房屋产权资料，形成一一对应的房产资料数据系统，将每个人所拥有的房产套数、面积、位置、房产价值、房产所有权和其他信息集合起来，并通过户籍、婚姻登记，常住人口登记等综合信息管理系统对信息综合管理，实现信息共享，建立完善、统一、透明的房地产库存，这样将有利于房产税的管理，规范房产税课征程序。

（四）建立和完善房地产价值评估系统

房产价值的不同，主要由房产所有权的明晰性、房产所在位置、房产已存在年限、以及房屋的开放成本所决定，包括城市的发展，也可能引起房产价格的一系列的改变。所以，增设专门的房产评估机构，打造具有专项知识的评估人才，建立房产价值评估体系，用专

业的方法定期对房产价值进行评估，确定房产价值的实时性，从而逐渐达到以房地产税基的实际价值确定房产税的课税基础，使房产税课征更公平、合理。