公共经济学视角下的我国房价虚高问题研究

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公共经济学视角下的我国房价虚高问题研究

长安大学政治学院 赵海全 翟章宇

摘 要：商品房价格不断上涨，使得国人谈房色变。虽然政府不断出台政策打压房价，但均未能遏制房价的上涨。剖析我国房价虚高的原因，一方面，未能透彻的分析出房地产中的公共经济学原理，另一方面，政府所采取的抑制房价的措施存在缺陷和错误。因此必须对住房的准公共产品性质加以明确，对现阶段采取的抑制房价措施的缺陷和错误加以分析和改正。

关键词：准公共产品 房价 房产税

2006年下半年，中国楼市泡沫就开始出现，房价一路狂飙。抑制房价畸形递增，俨然应成为各级政府的一项迫切任务。各级政府为抑制房价均已出台多项措施，却无法达到预期的效果，究其实质，笔者认为主要在于对房屋的公共经济学属性认识模糊，致使制定的政策缺乏针对性、科学性。

一、公共经济学视角下的房价虚高原因分析我国房价过高的原因有很多种，从公共经济学视角分析，笔者认为主要是由以下因素导致：

1、房屋准公共产品性质认识缺失

公共产品是指具有消费或使用上的非竞争性和受益上的非排他性的产品。[1]从经济学角度来说，土地作为人类生存的基本条件具有公共物品的属性。[2]随着资本主义的发展，土地私有化的产生使土地的公共物品属性遭到毁坏，由此催生出工人阶级。在资本主义的剥削下，工人依靠出卖劳动力换取微薄的收入，但是资本家及其国家意识到必须保持工人最基本的生存条件，其中就包括保障性住房。因此，保障穷人居住条件是政府不可推卸的责任。依据公共经济学关于政府的职能界定，普通住房就具有了准公共产品的性质。

2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，把经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，把房地产业定性为“促进消费、扩大内需、拉动投资增长”的“支柱产业”。随着地产市场呈现繁荣景象，房价飞速上涨，我国住房的公共性也渐渐淡化。[3]

2、寻租问题存在一般来说，寻租就是腐败，或者说与腐败紧密联系在一起。寻租问题的存在使得开发商在获得建设房屋所需的土地时必然会有一部分灰色支出，最终为这部分灰色支出买单的还是购房者，这就无形中抬高了房价。此外特权主体的积极寻租，使得政府为低收入人群建设的廉租房、经济适用房，变成了特权主体的消费品。

二、我国应对房价虚高问题对策分析

面对虚高的房价，我国政府可谓是想尽办法，但是这些政策能真正从根本上解决房价

虚高的问题吗？笔者认为并不尽然。

1、政府新规不断

2010年1月10日，国务院办公厅发布了《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，即所谓的“国十一条”；4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策，提出四项措施，即新“国四条”；4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即新“囯十条”发布。

从上述的各项政策、各种文件不难发现一个怪现象，所有文件中均提到抑制房价过快上涨，只字未提降低房价。是否可以这样理解，政府认为现今如此虚高的房价无需降低，

只需上涨慢点即可呢？笔者认为，这其中表现出来的某些既得利益集团对降低房价的阻挠因素，是现今虚高的房价依旧难以降低的原因之一。

2、房产税

2011年1月28日，上海、重庆正式成为征收房产税的试点城市。中央政府尝试用征收房产税的方式来降低房价。真的能有效的降低房价吗？

相对完善的房产税征收制度要属美国。探究美国房产税本质，房产税是为保障房产升值。首先，中国是土地国有，城市居民要想获得房子必须通过土地开发商，土地开发商获得土地的方式是缴纳土地出让金，因此房产税的征收是二次向购房者收取税款，这显然不合理性。其次，美国收取房产税后，地方政府将这部分税款用于聘用警察，搞建设，改善

教育，可谓是取之于民用之于民。而我国征收房产税是为了打压房价，这似乎偏离了房产税的本质。

三、解决房价虚高问题对策分析保障居民住房，遏制虚高房价，政府负有不可推卸的责任。同时购房者改变传统的占有观念，对房地产商降低房价也有至关重要的作用。

1、政府解决虚高房价对策分析

政府不应仅仅只是抑制其过快上涨，而应彻底的使其降低，也不应采取征收房产税这种即得罪了房地产开发商，又得罪了房屋购买者的措施。

（1）增建经济适用房、廉租房

经济适用房、廉租房是缓解现今住房压力巨大的一个重要的措施之一，也是多数国家为缓解低收入人群住房压力而采取的主要措施之一。只有明确房屋准公共物品属性，大面积建设经济适用房、廉租房，才能切实保证由仅仅依靠打压房价来调控房地产市场，转向依靠政府引导，市场自行调节的房地产新格局，才能真正做到保障低收入者有房住，中端房屋有市场、高端房屋被限制。

（2）遏制房地产开发中的寻租现象

房地产市场中的寻租现象不可否认的成为了房地产价格不断上涨的重要原因之一，因此必须加以遏制。政府应建设成为“阳光政府”，加大行政公开力度，确保民众的知情权，彻底清除房地产开发过程中的寻租现象的存在。同时还应遏制经济适用房、廉租房分配中的寻租特权主体的存在。

2、个人应对虚高房价对策分析

中国传统的传统思想作祟。很多新婚夫妇结婚的前提是至少有房。正是因为他们有房屋购买的需求，加之中国人多地少的国情，使得如此房价虚高的房地产市场依旧供不应求，这便使得房地产开发商面对政府打压房价政策有恃无恐。但是他们可曾想过，若干年后，当双方老人过世时，大多数人会继承到两套房屋。唯有转变思想，打破传统占有观念的影响，才能实际的缓解自身的住房压力。

综上所述，政府应大量建设经济适用房、廉租房，保障

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浅谈鹤煤热电厂的循环经济

河南省鹤壁市淇滨区鹤煤热电厂发电部 张素芬

鹤煤公司热电厂是热电联产企业，系国家第三批重点技术改造“双高一优”项目，总投资13.5亿元，总装机容量2×135MW，项目于2005年4月开工，1、2号机分别于2006年11月16日和2007年4月27日投产发电。

热电厂作为目前鹤壁市最大的循环经济企业，生产用水采用矿井废水，根据发电利用小时数的不同，年利用矿井废水420——600万吨；不设灰场，年排出21万吨灰渣全部

运往舒布洛克建材有限公司综合利用；在排放物处理上，投资7200万元加装了烟气除尘脱硫岛，脱硫效率达90%以上，除尘效果达99.9%，烟气可全部实现达标排放；同时通过集中供暖，取代了鹤壁新区46台能耗高、效率低的小型供热锅炉，减少了环境污染，改善大气质量。

1、循环补充水处理

我厂循环补充水设计为弱酸处理，循环补充水采用矿井排水，地表水作为备用水源。矿井水水源地设有升压泵站，矿井水经泵升压后进入厂区循环水系统。

厂区循环补充水处理流程为：矿井水来到厂区，经由高效澄清器混凝澄清后到达清水箱，由清水泵打至高效纤维过滤器， 经过纤维过滤器的过滤，除去水中的胶体、悬浮物及有机物质。经过预处理的水再送往双流弱酸阳离子交换器，水中的阳离子和树脂中的钠离子进行交换以达到降低硬度、碱度的目的，获得合格的循环补充水。

循环补充水处理系统采用母管制，系统设有2台高效澄清池、2台高效纤维过滤器、4台双流弱酸阳离子交换器，交换器灌装树脂型号为D113。正常情况下投运2—3台高效纤维过滤器、2--3台双流弱酸阳离子交换器，剩余为备用。系统设定额定出水量为每小时860吨，

出水指标控制在硬度＜3.0mmol ／L，碱度＜5.0mmol ／L。年利用矿井废水420——600万吨，即可节约同等数量的有效水资源。

2、灰渣排放

锅炉采用东方锅炉厂煤粉锅炉，设计煤种为贫瘦煤，设计煤种收到基灰分27.08%，校核煤种收到基灰分30.84%。每年用煤量约70万吨，灰渣量约21万吨。为实现电厂每年21万吨粉煤灰和炉渣的综合利用，鹤煤（集团）公司与美国福霖国际控股公司合资建设了粉煤灰综合利用项目——鹤壁福田舒布洛克建材有限公司，通过灰渣固废的全部循环利用，不仅年节约耕地40余亩，而且还响应了政府的“禁粘”、“禁实”政策，提高了企业的经济效益和社会效益。

3、排放物处理

鹤壁煤电股份有限公司热电厂一级除尘器为双室双电场静电除尘器，二级为布袋除尘器，两级除尘器之间有一套半干法NID 烟气脱硫系统，该工程采用国内领先的NID 半干法烟气脱硫工艺，技术可靠、高效稳定各项数据与省、市环保部门及省电力公司实时在线监测。2007年，国家环保总局委托河南省环保局监测中心对我厂除尘脱硫系统进行监测，除尘效率99.9％,脱硫效率90～94％，高于设计标准85%。排放烟气含硫量小于100 mg/Nm3，粉尘排放小于50mg/Nm3。

4、集中供暖

我厂采用超高压、一次中间再热、单轴双缸、双抽（一级可调）凝汽式汽轮机，额定采暖抽汽量：80 t/h。根据供热负荷的需求量，从汽轮机中压缸抽汽至热网加热器汽侧，和其水侧（软化水）换热，经过交换的热水出口温度达100℃，直接经管道送至热力公司交换

站，热网供水量每小时达到3800t 左右，取代了新区46台能耗高、效率低的小型供热锅炉，减少了环境污染，改善大气质量。

由于新区不断的发展建设，新建设区域的供暖需求已提上议事日程。为了满足新区新增的供暖需求，我厂于2010年对供热首战进行了热网改造。新增一台卧式热网加热器，两台热网疏水泵，一台循环水泵，改造后机组供热能力增大20%，进一步提高了机组的运行效率，降低了热耗，实现了经济效益和社会效益的互促双赢。

5、节能减排

我厂注重依靠应用新技术，大力实施技术改造，搞好节能减排工作。一是对耗电量较大的风机采用内反馈斩波调速技术。采用内反馈调速装置后，每台风机每天可节约用电近1万KWh，且有效延长了电机的使用寿命。二是锅炉启动应用了国内先进的汽化微油点火技术，稳燃效果较好。应用前，每次启动需耗用助燃油45-50吨；应用后，每次启动仅需耗油15-20吨，节油达30％，极大地提高了机组运行的经济性。三是加大技术改造力度。2007年以来，分别对两台锅炉卫燃带进行了技改，技改后供电标煤耗每千瓦时下降40多克，实现了机组的经济运行。四是对七台低压电机、四台高压电机进行了变频改造，改造后厂用电率下降了0.5个百分点。

2011年我们会全面开展标准化工作，利用新科技、新手段降低能耗，减少污染物的排放。使我们厂在安全、效益上有更大的提高，实现行业先进的目标。

作者简介：张素芬（1979-），女，河南鹤壁人，本科，技术员，从事化水运行工作

低收入者的住房，增加行政公开力度，从源头上遏制寻租现象的存在和发生。购房者应改变传统的观念，可采取暂时租住房屋等方式缓解购房压力。只有这样才能根本的使虚高的房价下降，缓解购房压力。

参考文献：[1] 姜在君：《余斌房地产中的公共经济学》，建筑经济，

2007 (07)，52。

[2] 曹新展：《房地产的公共物品性质及其政策干预研究》，房产与设计，2008（01），117。

[3] 郎咸平：《郎咸平说我们的日子为什么这么难》，东方出版社，2010，99。