从调整规划功能角度浅谈旧城改造

从调整规划功能角度浅谈旧城改造

本文通过国外旧城改造模式的经验借鉴和国内新思路的指引，以舟山滨港路某北侧区块为实例通过重新该区域特点和优势，将原来的居住功能调整为特色商业区和城市公共空间，在保留原有场地山地肌理和原有风土人情的同时，提出一些作者的观点与看法，以从调整规划功能的角度完成旧城改造。

标签 旧城改造；调整功能；因地制宜

旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的物质生活环境，以便从根本上改善原有居民劳动、生活服务和休息等条件.其既反映了城市的发展过程、城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施状况。

1.国外旧城改造模式的经验借鉴

旧城改造是城市发展的一般规律，存在于每个城市的发展过程之中。西方发达国家在这方面走过了漫长的发展历程，积累了丰富的经验。国外旧城改造模式主要有以下四种。

1.1全盘改变，以新换旧

这种旧城改造接近于建一座新城，改变城市的宏观布局与城市风格。

1.2保留旧城不动，新建卫星城

这种模式保留旧城不变，然后选择在附近的地域建立卫星城，用来充实完善旧城的现代功能，维持城市跟高要求的运转。意大利的罗马就是这种模式的典型代表。

1.3维持旧城原样不变，只做局部维修

在国外城市，对保存较完好，有着大量历史文化沉淀旧城区的改造，往往采用这种方式。为传承历史文化，采用精雕细凿，很少有大规模拆建。

1.4保留旧城的形式与精髓，更换外表的材质

这种模式是把破旧的旧城变为全新的旧城，这样既保留了城市原有的人文和特色，又迎合了城市发展的需要。日本东京的“团地再生”是这种模式的典型代表。“团地再生”是对功能、设施已经严重落后的集体住宅进行翻新、改造，使居住质量得到提高、价值得以提升的一种城市规划活动。它决不是简单地对旧建筑进行加固翻新，而是要给旧城市实行一次整形外科手术，使其成为一个能够提供高品质生活的新型社区。

可以看到，国外在旧城改造过程中的模式经过了不断地发展和完善，这些模式都是可以学习和借鉴的。国内旧城改造大多采取前两种模式，改造方式粗放，以“大拆大建”为主，严重制约了旧城改造的进程，长久以来积累的矛盾和问题也尚未得到完全解决。

2.国内旧城改造模式的新思路

为了解决我国旧城改造过程中存在的种种问题，更加合理科学的完成旧城改造，不能一味地采用“大拆大建模式”，日本旧城改造中的“团地再生”模式，既可节约社会资源，还可减少矛盾，值得我们借鉴。

2.1团地再生可节约资源，保护环境

随着社会的发展，人们的居住要求不断提高，旧住宅不再满足人们的要求，拆迁重建的费用要远远大于“团地再生”。因此，对原有土地上的建筑、绿化、道路等进行改建、翻新，改善小区的环境景观、居住品质，使得住宅的居住品质和周边的商务区形成配套。这样就解决了老社区的形象与城市中心地带的黄金价值严重不符的现象。“大拆大建”带来的环境和资源的压力也就不复存在了。

2.2团地再生可缓和社会矛盾，促进社会和谐发展

“团地再生”带来的好的效应，使居民、政府和开发商，通过市场的方式，在城市建设中获得各自利益的平衡，进而积极参与城市建设，在解决城市发展问题的同时，推动城市建设良性循环，缓和社会矛盾，进而促进社会的和谐健康发展。

2.3团地再生可保护城市的文化传统和特色

“团地再生”模式是在尽可能保留城市原样的基础上进行的局部翻新改造，将不会对城市的历史文化特色造成破坏，这也解决了城市改造中既要符合城市发展需要又要保留城市文化传统特色的矛盾。

3.成功案例：上海新天地

“欧洲许多城市都保留了不同时代的城市‘断层’，如意大利里昂，从古罗马时代到文艺复兴时期的城市面貌都保存下来。还有巴黎，不同历史时期的建筑与现代的城市和谐共存。中国的城市也应留下历史、文化的印迹……”这是香港瑞安集团董事长罗康瑞的观点，当他在业界一片反对声中毅然接下上海太平桥旧区改造项目时，有一位美国的旧城改造专家却十分赞同他。设计师本杰明·伍德与他惺惺相惜：“中国许多城市往往因为新的建设就轻易地把过去的老房子毁掉了，这是十分可惜的。”他们凭着坚定的信念和独特的文化理念，成就了现在的上海“新天地”。

本着不同的城市要留下不同的历史印迹的观念，本杰明·伍德将上海石库门用原来的材质整旧如旧，而在内部进行了现代化的设施装修。走入新天地，依旧

是青砖步道，清水砖墙，乌漆大门，窄窄弄堂，仿佛时光逆流，重归故里。但石库门里七十二家房客的嘈杂，已换上了优雅的音乐，舒适的中央空调。不同的肤色，不同的语言，不同国度的人们相聚在露天咖啡座、酒吧、餐桌，在休闲中感受和触摸这座城市的文化和历史。人们这样评价“新天地”：年轻人说它时尚，中、老年人称它怀旧，外国人认为它就是中国，中国人却感到新鲜、洋气。专家则认为新天地既给人以百年前的历史联想，延续了历史文脉，又满足了社会发展的需要，与上海的城市定位十分契合。

“新天地”在旧城改造中走出了一条保护和发展相辅相承的好路子。杭州园林设计院副院长、西湖南线整合工程总设计师周为说，对于一些不是文物的老建筑，在国内很有可能会被拆除，而在国外却比较流行保留一部分并加以现代化包装，从而激活整个街区或一个城市的发展。比如国外的一些老码头、旧建筑通常会改造为有历史感的展览馆或步行街，并带来一个街区的复兴。新天地也是如此，将中国化的元素进行保留，并穿插新的时代符号，在新旧的对比、历史与现代的融合中完成保护并实现创新发展。

专家认为，事实上将所有的老建筑都当作文物来保留是不现实的，对于这些有历史文化感的建筑应该借鉴新天地的理念来传承城市文脉，实现新的发展。

4.我们本次研究的案例4.1改造目标概况

舟山市普陀区滨港路是舟山市普陀区沿海的主要干道，蜿蜒于沈家门渔港，港口白天千帆并列，甚为壮观，夜晚灯火辉煌，人潮涌动，道路北侧多为繁华商业，道路南侧为景观步行道，是普陀区旧城中最为繁华最为核心的一条道路，可以说是普陀区经济繁荣的重要门户体现。下图为滨港路现状照片。

目标地段位于舟山市普陀区沈家门滨港路北侧，具体范围为东到浙江省普陀石油支公司，西到中国农业银行，北侧到山体，南侧到滨港路临街西侧，占地面积为23177平方米。该区块地处滨港路北侧，地理位置优越显著，地势起伏，以青龙山为背景，面向大海，千帆泊港的美景一览无余，房屋建筑多为七、八十年代的住宅，且多沿山而建，区域小山头地坪最高，约43.5米，地坪最低处为3.2米，地坪高差将尽40米。但由于年久失修，与滨港路的繁华格格不入，是滨港路最为破败的一段。

4.2改造的必要性

目标地段目前的人均公共设施、基础设施的比例相对偏低，且面临着人口稠密、建筑密度大、土地资源匮乏、交通设施落后等发展“瓶颈”。地处因沈家门重要交通滨港路北侧，该地块两侧均已有相对新建多层，区域破旧无序，强烈的新旧对比，显得尤为乱差，有损城市整体形象，对目标地段的更新改造亟待解决。

4.3改造的潜力和期望

目标地段背山面海，面临东海，背靠青龙山，构成了一道天然避风的区域，

虽然地处山与海之间的带状地带，其用地资源及其受限，但具有自然有趣的山水特色。而且地形具有一定的坡度起伏，形成的街道巷弄十分有趣；现有建筑依山而建，但山体建设和总体轮廓线较好；滨海沿线自然景观独特，港口岸线自然优美，对面可与鲁家峙岛互为对景。

4.3.1提升城市形象。通过整体风貌改造，来提升与城市开放空间之间的联系，调整原来的空间和功能，控制本区域建筑高度和形态，凸显滨海城市特色。在现状的建成情况下梳理出具有代表性风貌特征的标志小空间，结合功能调整和重点改造项目，营造富有地方文化特色的城市场所。

4.3.2带动城市经济发展。目标坐落于日益受到人们喜爱的滨水地区，与城市中心相距不远，周边相邻地段已具有一定的商业基础，经更新改造后，将其打造成具有渔港特色的商贸区，刺激地区经济发展。

4.3.3营造区域形象和知名度。以创意产业发展驱动老城区复兴与发展。老城区承载着中国的传统文化，但也面临着物质环境衰败和经济衰退的压力，亟需新的经济增长点。创意产业的发展与老城区更新、复兴有着高度的契合性。通过对本地文化资源的保护及深度开发利用，将本地段改造成为一个新的地域形象和名片，提升知名度。

4.3.4旧城改造新思路。旧城改造由于传统观念、经济能力、执行能力等多方面原因，在普陀困难重重，我们希望通过研究和行为探索，为我们普陀的旧城改造提供新的思路和经验。

4.4改造目标和策略

地块本身面积较小，场地坡度起伏较大，地处商业集聚区域，综合考量，此地不再适宜做居住开发，应因地制宜地规划建设成闹中取静的山水滨港特色商业区和城市休闲门户区。

改造的主要手段是因地制宜、保特存精。与一般的大拆大建不同，本改造目标不是抛弃所有的现状建筑，而是对有特色的建筑进行保留和对残破的旧建筑进行改建重建，并辅以公建配套。从以下方面着手：

4.4.1功能调整优化

（1）特色商业区

地块总体定位为特色商业区，具体产业定位特色酒店、餐饮、咖啡馆、酒吧。须与滨港路的商业界面连续，作为沈家门的新标志，创造舒适的步行环境和独特建筑形式来丰富滨港路商业业态。

本目标以功能和地形高差划分A/B/C/D /E五个区块。A区块为入口的公共休闲区，营造了一个开放空间。B区块是以特色山体酒店为主的酒店区，就地取

材，将保留建筑改造为具有特色风味的酒店，并拆掉破旧建筑和整合资源，在保留特色建筑的同时，给在此消费的群众有一个开阔的视野，从而与对面鲁家峙岛互为对景。C区块为特色餐饮和咖啡馆区，利用现有建筑改建为具有渔港特色的私家菜馆和小资咖啡馆，推广海鲜美食，打造精美小餐馆群及情调咖啡馆。D区块为酒吧街，选址在整个区块的北部，既可鸟瞰整个区块景观，又与其它产业有效联合，丰富商业服务的多样性。E区块是保留现状小山头，特殊的先天资源，别有一番风情。

（2）城市休闲公共空间

滨港路作为生活景观性道路，本目标的公共开发空间打造对其有重要意义。面山向水绿带，打通山水间通道，设置公园、广场等，成为城市中独特的空间景观和感受。沿对外交通道路、主干道设置绿轴，形成绿色网络。在目标地段入口处设置公园绿地，成为城区居民的公共活动场所。强化青龙山城市生态森林。

（3）步行系统

原来的石块铺路因为历史的沉积显得韵味十足，该区域的石块铺路将作为区块的主要通道，以盘山步行为主要交通方式，这将是本区块区别其他商业区块的一大特色，人们在沿途中欣赏到不同的地形形成的天然景致，而且还能看到不同季节形成的不同风格的感觉，使得这条弯曲的盘山小道充满趣味，在繁华的滨港路的商业区独树一帜，俏皮可爱。

（4）配套设施

在A区块一西侧设置一个封闭式机械二层停车场，为该区域商业提供配套停车位，公共停车场的屋顶与现状地势自然连接，并加以绿化、铺地利用成为开放性空间，供消费者及居民的游憩，补充这个区块公共开放功能。由于功能从以生活功能的住宅转换到以服务消耗为主的餐饮商业为主，所以管线的改造升级非常重要，特别是排污的处理和能源管线的更新。

4.4.2整体设计控制，建筑风格统一

（1）建筑形式控制

对应这个案例，集中拆除A区块，该区块房屋破旧，我们设想将该区域打造为面向滨港路的公共空间的入口游憩广场，其他区域按寻找历史痕迹的这个思路，找出该区域有特色且有改造空间的建筑，通过修缮改造赋予它新的功能，同时清理拆除一部分破旧不堪违章搭建的建筑，依据地势条件新建的建筑以增加可利用经营面积，同时注意与旧建筑的风格统一。（2）建筑高度控制

由于目标位于山体上，为了形成层次丰富的建筑高度变化，并且不遮挡后面建筑及山体背景，在此间的建筑高度不宜过高，一般不超过3层。

（3）建筑色彩控制

由于本方案是在一个渔港城市，为了体现历史文化的积淀，所以本方案的建筑色彩主基调设定为黑白水墨风格，通过绿植、红灯笼软装饰来烘托氛围。

4.4.3一些建议

（1）统一规划，规范管理

按照先规划后实施的理念，合理功能区划，公共设施配套，能源管线更新，以先建设后管理的方式落实对区块容积率、建筑密度、建筑高度、建筑风格、道路铺装、街道家具、景观小品、公共绿地、基础配套等硬件设施，并加强整体管理，包括广告、店招、霓虹灯、绿植布置等的后期立面装饰设施应当进行专项设计和审批管理，杜绝随意改造破坏整体风格。

（2）市场运作，定向招商

项目本身有整体性，以整体性带动品牌性，新的城市商区新的城市名牌，按功能区划的规划定位以市场运作的方式进行有选择性定向招商，以实现最初的规划构想和品质打造，合理竞争可以带来更多优质商业资源，可以促进整个区块健康有序的发展。

（3）多方共赢，政府作用

我们要实现城市规划理想，要确保实施过程中不改变初衷，政府的积极作用不可忽视，政府诱导商业开发的同时兼顾公共利益和社会效益，同时要尽量让引进资金发挥最大效益化，在政府政策上给予相当的支持和帮助，从而激发开发者信心与动力。好的城市建设是共有资源能从多个角度满足各个利益层面的需求，最终实现共赢和长远发展。

5.规划思想的深入

将城市的多样性概念引入到旧城更新的规划设计当中去。简·雅各布斯在其作品《美国大城市的死与生》中提到，城市多样性所必须的四种情况：

●混合的基本功用——分散人们出行的时问；

●小的街块——增加街道的数量和面积，增加人们接触的机会；

●不同年代的房子——满足经济能力不同的功用的需求；

●人口的充分密集——使各种功用充分发挥经济效能。

城市内的一些基本功用有办公、工厂、居住、娱乐和教育等，而其从属功用，

也就是那些被基本功用所吸引来的人所提供某种服务的城市职能，包括了零售商店、餐馆等服务行业以及其它的小型企业，在一定的条件下也可转化为城市的基本职能。我们需要营造混合的基本功用，采取不明确的功能分区，而是以邻里单元为基本模块，承载不同的文化主题，引导该文化主题的不同产业形式的发展，并在该模块上形成多种基本功用的共存。同时在每个模块中规划出一个大的公共空间以及若干小的半公共或半私密空问，供人们交流；并将一些大的公共空间进行有机融合，与主要道路连接起来，增大文化产业集聚效应，促进旧城的可持续发展。

旧城改造是个不间断的过程取决于城市的发展方向和速度。更需要进一步指出的是旧城改造的最终目的应当是给城市居民居住和使用的，那种仅限于旅游与接待功能，让游客“一饱眼福”或者是象征性的“体验”与“感受”的思路是走不长久的，因为基本性质还是一种消极与被动的保护模式。因地而生，顺势成型，保特存精，懂得理解历史的沉积，满足社会公众不断提高的城市消费，顺应城市功能更新换代的需求，才是有生命力的有意义的改造。

参考文献：

[1]《对于构建和谐社会的旧城改造模式探讨》作者：李宁

[2]《历史文化名城保护解析——以“长沙市西湖桥地区的老城保护与更新规划”为例》作者：徐杏华 顾周琦 颜婷

谢雅丽，性别：女，1982年4月出生，本科，浙江省舟山市规划局普陀分局编审科副科长，中级职称。