如何计算土地增值税

⼟地增值税是指转让国有⼟地使⽤权、地上的建筑物及其附着物并取得收⼊的单位和个⼈，以转让所取得的收⼊包括货币收⼊、实物收⼊和其他收⼊减去法定扣除项⽬⾦额后的增值额为计税依据向国家缴纳的⼀种税赋。如何计算⼟地增值税?下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。

⼟地增值税按照纳税⼈转让房地产所取得的增值额和相应税率计算征收。因此，要计算⼟地增值税税额，应⾸先确定出增值额。

⼟地增值税的具体计算步骤如下：(⼀)计算增值额：

增值额=房地产转让收⼊—扣除项⽬⾦额(⼆)计算增值额占扣除项⽬⾦额的⽐例：

增值额占扣除项⽬⾦额的%=增值税/扣除项⽬⾦额×100%(三)计算应纳税额：

应纳税额=∑(每级距的增值额×适⽤税率)

[例1]某纳税⼈转让房地产共取得收⼊300万元，其扣除项⽬⾦额为100万元，则其应纳⼟地增值税税额为：(1)先求增值额

增值额=300-100=200(万元)

(2)再计算增值额与扣除项⽬⾦额之⽐

增值额占扣除项⽬⾦额的%=200/100×100%=200%显然，增值额分别适⽤30%、40%、50%三档税率。(3)计算⼟地增值税税额

应纳税额=100×50%×30%+100×(100%-50%)×40%+100×(200%-100%)×50%=85(万元)

[例2]某房地产开发公司建⼀住宅出售，取得销售收⼊1800万元(假定城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。开发此住宅该房地产公司共⽀付地价款200万元(含相关⼿续费2万元)，开发成本400万元，贷款利息⽀出⽆法准确分摊。已知该地区⼈民政府确定的费⽤计提⽐例为lo%。则该房地产开发公司应交纳⼟地增值税为：

1.收⼊总额：1800万元2.扣除项⽬⾦额：(1)⽀付地价款：200万元(2)⽀付开发成本：400万元

(3)计提费⽤：(200+400)×10%=60(万元)(4)扣除税⾦：

1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)(5)加计扣除费⽤：(200+400)×20%=120(万元)(6)扣除费⽤总额：

200+400+60+99+120=879(万元)3.增值额：

1800-879=921(万元)

4.增值⽐率：因此适⽤三档税率。5.应纳税额：

应纳税额=879×50%×30%+879×(100%-50%)×40%+(921-879)×50%=338.65(万元)⼟地增值税的两种计算⽅法

第⼀种⽅法为：“⽆购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。

第⼆种⽅法为：“有发票的征收⽅法，其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%;2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%;3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%;4.增值额超过扣除项⽬⾦额200%以上的征收增值额的60%。”

以⼀套2年前购⼊价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其⼟地增值税如按照⽆购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为10.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费⽤后，约15万元。

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