工业地产发展及研究综述

秦小丽1 薛 霞2

（1.宿迁学院，江苏 宿迁 223800；2.西安经济技术开发区建设有限责任公司，陕西 西安 710018）

【摘要】本研究通过梳理相关文献，归纳总结了工业地产的国内外发展及研究现状。总体来说，发达国家工业地产发展成效显著，而其相关研究也是深入扎实，其工业地产的运作思路及运营管理经验可供我们借鉴。由于我国国内产业转移和东部发达地区总部经济的形成，工业地产投资热点区域将不断扩大，但目前我国有关工业地产的研究多数是从行业角度分析工业地产现状、预测行业发展趋势及存在的问题，有关工业地产企业经营、管理等问题涉及较少。根据我国工业地产的发展趋势，未来的研究落脚点放在工业地产企业开发运营或财务管理上似乎更具有现实意义。【关键词】工业地产；发展；研究

一、国外工业地产发展及研究现状1.国外工业地产发展现状工业地产的概念最早出现于19世纪80年代的英国，其目的是通过系统的规划设计，在基础设施齐备的基础上，通过统一工业房地产开发，将工业集中到一起形成工业社区以满足其共性服务需求。1945年后很多国家开始将工业地产融入到整个国家策略中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上；美国工业地产占全世界的27%，对本国GDP贡献也超出了30%”。正是由于发达国家工业地产突飞猛进的发展局面，因此其相关领域的研究较之于国内成熟。2.国外工业地产研究现状国外将工业地产（Industrial Real Estate）有时也称为工业物业（Industrial property），一般是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，其实质是工业性质的房地产。Graaskamp（1981）的《房地产开发的基础》中明确提出，房地产项目决不能被看成仅仅是砖块和砂浆，而必须被看作是一个在不断变化和竞争不断加剧的市场中运作的动态的企业。在此基础上，Miles（1998）予以深化并提出房地产管理的三个层次：物业管理者、资产管理者和组合投资管理者，并强调三者协同以实现房地产资产的持续管理。日本越村幸弘（2006）提出购物中心运营管理的统一性，即开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整体划一的经营管理工作。二、我国工业地产发展及研究现状1.我国工业地产发展现状随着国家对异常火爆的住宅和商业地产宏观调控的加大，工业地产以其低风险、高回报的特点逐渐受到青睐。各种在建的物流中心、工业厂房和研发楼宇随处可见，工业地产投资成为近些年来房地产投资不断升温的热点。由于一线城市土地价格与劳动力成本上升很快，一些跨国企业正在试图将生产基地移至二线城市。由于东部沿海地区产业结构调整的影响，高耗能企业开始向中西部转移。在国家对中西部地区实施政策倾斜的情况下，长江三角区域、珠江三角区域正在形成总部经济模式，制造业迅速向内地转移，这给这些地区工业地产带来极大的发展机遇。安徽、江西、湖北、湖南、河南、广西、陕西等地迎接产业转移日渐频繁，工业投资项目也逐渐增多。2.我国工业地产研究现状（1）探析工业地产发展方向方面司成均（2007）对工业地产的概念进行了介绍，并分析了其特征和开发模式，从工业发展的坚实基础、政策支持、工业用地市场化、宏观调控和市场转型等方面分析了工业地产发展面临的机遇，以促进工业地产的发展。武东伟（2007）以新加坡工业地2󰀚󰀙2012 09•中国证券期货产为参照物对北京经济技术开发区进行了比较研究，提出了一系列相关的建议。汪思源、殷跃建（2008）对武汉光谷地区经济发展情况行了研究，对该片区工业地产的状况进行了分析，并结合光谷工业地产的发展历史，提出该地区工业地产发展的建议。刘丽荣等（2009）建立工业地产与城市经济互动机理概念模型，分析工业地产与城市经济互动机理的作用路径，并基于工业地产与城市经济互动机理及集约节约使用工业用地的原则，探究合理规划工用地、推进城市经济发展的思路，从而推进工业地产优化利用在城市规划决策中的实施。（2）评价和推动工业地产发展方面王宏新、卢长锋(2007)认为要预防三大风险，市场风险、经营风险、政策风险。胡泊(2007)对我国工业地产投资风险分析的研究，对风险进行识别和估计，建立风险评价模型对工业地产投资风险进行分析。李连元（2007）提出要根据不同的城市，不同的产业情况实行不同的操作方式，还必须通过专业化的手段来操作整个工业园区。刘伟(2008)进行的工业地产运营模式研究，从工业地产的几种发展模式来研究其开发、盈利、经营和投融资模式。陈曦（2008）对工业地产的概念进行了介绍，将中国工业地产的发展背景、特点等进行归纳总结，同时针对目前国内工业地产开发的几种主要模式进行分析。王辉龙(2009)以整体的思维，对工业地产项目实行统一运营管理；变“建造-营销”的传统模式，从长周期角度加强项目运营管理；重视全程运营管理。杨建喜、宋永发（2010）以辽宁省14个地级市为研究对象，在构建工业地产投资环境评价指标体系的基础上，应用基于实数编码的加速遗传算法(RAGA)的投影寻踪(PP)方法对各市的投资环境进行定量分析，并针对改善工业地产投资环境提出了完善的对策与建议。王新红（2011）以大连软件园项目作为研究实例，分析了产业地产项目的开发与盈利模式，总结了产业地产开发模式的四大特点，并从政策解读、产业规划、运营管理、项目增值等方面为房地产企业提出了发展对策。（3）研究工业地产企业方面汪涛（2001）提到把简单出租厂房和地皮这种落后的经营理念更新成立体的、多元化的服务管理体系。在引进企业的时候要登记他们所需服务项目，建立项目库，还要学习他们的管理经验。魏文娟（2009）采用价值链分析法，系统地对影响工业地产企业核心竞争力的十大要素进行了界定，并对各要素进行详细地阐述和分析；在此基础上，建立了适用于我国工业地产企业核心竞争力的评价指标体系，并利用灰色模糊综合评价方法进行综合评价。姜科（2011）就我国的工业地产及工业地产企业的发展现状进行了概述，指出了工业地产企业运营模式中存在的问题及我国工业地产企业运营模式的发展方向。并从从投融资模式、管理模式、服务模式三个方面构建了我国工业地产企业的运营模式，得出“联盟合作+专业管理+持续服务”的模式是我国工业地产企业可行的运营模式。三、国内外工业地产发展及研究评述总体上，发达国家的工业地产发展成效显著，而其相关学者的研究也是深入而扎实，但这些研究是基于诸多要素完善齐备的社会商业环境，这显然不是我国社会现阶段所能比拟的，但是西方工业地产的开发、管理、组合这种整体性运作思路以及地产企业运营模式方面成熟的理论在我们研究工业地产时可以借鉴、参考。1.我国工业地产未来发展趋势首先，国家政策将强调市场对工业用地的配置作用，促进工业地产价格回归到真实价值。其次，国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新，如根据客户需求制投稿信箱：zgzqqhzz@163.com理论•Theory Urban Land Institute,1981.[2]Mike Miles & Mark Eppli.Graaskamp Legacy[J].Real Estate Finance,Spring1998.[3]越村幸弘.购物中心运营管理要诀[J].商业时代,2004(20).[4]司成均.工业地产发展面临的机遇研究[J].山西建筑,2007(12).[5]刘丽荣.工业地产与城市经济互动发展机理研究[J].商业时代,2009(17).[6]汪思源,殷跃建.武汉市工业地产发展浅析[J].科学与管理,2008(05).[7]王宏新,卢长锋.工业地产须防范三大风险[J].城市开发,2007(08).[8]胡泊.我国工业地产投资风险分析研究[D].哈尔滨工业大学工学硕士学位论文,2007.[9]李连元.工业地产:以专业化谋发展[J].城市开发,2007(08).[10]刘伟.工业地产运营模式研究[D].复旦大学硕士学位论文,2008.[11]陈曦.中国工业地产发展观察[J].合作经济与科技,2008(09).[12]姜科.工业地产运营模式研究[D].西华大学硕士学位论文,2011.[13]王辉龙.工业地产项目的运营管理[J].经营与管理,2009(04).[14]杨建喜.基于PP-RAGA的工业地产投资环境评价的实证研究[J].工程管理学报,2010(06).[15]王新经.产业地产开发模式对策研究[D].北京交通大学硕士学位论文,2011.[16]汪涛.浅论工业地产企业[J].企业观察,2001(06).[17]魏文娟.工业地产企业核心竞争力评价及其培育策略研究[D].重庆大学硕士学位论文,2009.[18]陈曦.中国工业地产发展观察[J].合作经济与科技,2008,9.作者简介：秦小丽（1976—），女，陕西富平人，硕士，副教授，宿迁学院财务管理教研室主任，研究方向：审计与会计监督、内控与风险管理等。薛霞（1974—），女，陕西韩城人，硕士，高级会计师，高级经济师，现供职于西安经济技术开发区建设有限责任公司，研究方向：项目经济可行性研究。定厂房标准并反租给客户的“定制开发模式”，或是收购一些带有租约的好工业物业产品的“带租收购模式”。最后，由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。因工业地产受土地使用性质的约束，在其区域范围内只能从事工业生产经营，而目前不少园区内已逐步形成了工业地产、商业地产以及农业产业共存的局面，只是土地的使用性质仍是工业用地，所以可将其看作是一种变异的工业地产模式，这种存在的方式将会逐步被产业地产模式所代替，今后全国各地也会兴起产业地产模式的发展高潮。2.我国工业地产未来研究趋势目前国内针对工业地产及工业地产企业的研究还不成熟。多数研究也是从行业角度分析我国工业地产的现状、预测行业发展的趋势及存在的问题，有时也会提出相应对策。而有关工业地产企业的经营、管理等问题在国内研究还较少。这是由于我国近年来工业地产发展迅速，但发展时间不长，行业存在诸多问题，还没引起对地产企业运营模式、盈利模式等问题的充分关注，缺乏对企业性质、定位、运营等方面的深入思考和研究，对行业基础数据也缺乏系统的收集、整理和分析，整体理论研究水平较低。各种分析大多停留在较低层次，没有从战略的高度、系统地对工业地产企业的开发运营进行全面的财务分析。根据目前我国市场经济的发展情况，未来的研究落脚点放在工业地产企业具体的工业地产开发运营或财务管理上似乎更具有现实意义。参考文献[1]James A.Graaskmp.Fundamental of Real Estate Development[M].Washington,D.C:the （上接第293页）时大幅度降低柔性薪酬水平，保持总体薪酬水平追随或者略高于市场水平，但必须注意维持总体薪酬水平比较稳定，并且在比较长时间内不会有太大变化。三是完善单一薪酬体系。（三）提高薪酬激励的灵活性1.扩展薪酬级别，采用宽带薪酬通过薪酬级别的扩展、调整，企业中高级管理人员与一般员工的上升阶梯被拓宽了，与此同时，薪酬带宽(岗位所对应的最高薪酬与最低薪酬之差)也相应加大，同一岗位中表现优秀的员工在职务不变的同时而获得更高的薪酬，从而使薪酬激励的效果更明显，更能激发管理者与员工的工作积极性。2.选择合理的薪酬激励方式建立一种动态的激励机制，使所设计的薪酬项目“活”起来，尽量避免项目的“固化”。如为调动某类人员的工作积极性，企业可以采取适当提高奖金系数，结合企业效益浮动的办法。同时，还应该设置更为灵活的奖励项目。组织对员工进行行为塑造时，可以采用四种方法，即正面强化、反面强化、惩罚、消退。企业要根据不同时期的不同情况选择不同的激励方式。对于企业倡导的行为，采用正面强化扩大效果；对于企业员工规范，运用反面强化加以实现；对于企业禁止的行为，通过惩罚给予约束；对于同企业没有利益关系的行为使其消退，要把连续强化和间歇强化两种手段结合起来使用。这样，才能充分发挥薪酬激励的效果。（四）保密与公开相结合的薪酬激励制度薪酬激励管理应该说是一门艺术，如何把握薪酬保密或公开的度的关键是要确定企业与员工薪酬信息沟通的“类”与“量”。建议对不同类型的薪酬信息，如政策类信息、技术类信息和结果类信息采用不同的沟通方式，建立保密与公开相结合的薪酬激励制度。无论是薪酬信息的公开还是保密，都尽可能地传递薪酬蕴含的表明企业所推崇和鼓励的因素(如岗位、业绩、资历、生活成本等)，继续强化薪酬激励机制的激励效果。（五）形成良好的激励氛围1.注重员工事业发展，为员工提供良好的成长空间赫兹伯格认为，真正意义上的激励因素，来自成就、个人成长、职工满意感等，它的目的在于通过工作本身达到激励效果。企业在实施事业激励过程中，要做到：(1)尽可能地根据每位员工的不同特点，将其安排到合适的岗位上发挥特长。(2)在设计工作岗位时，尽量使工作本身具有挑战性、责任感和成就感，以满足员工高层次的需要。(3)做好企业的培训工作，为员工提供充分的进修机会，以满足他们的学习欲望。(4)在员工取得成就时，要采取切实有力措施给员工以激励，以激发他们进一步取得成就的欲望，并给其他员工榜样激励。2.重视企业文化和环境建设企业要为员工提供一种宽松、自由的工作环境。企业中的核心员工是脑力劳动为主的人，而脑力劳动需要宽松和自由的环境，允许他们以自己的方式去完成工作任务。对他们实行弹性的工作时间和工作地点，可以使其在工作与家庭之间获得平衡。现代大部分员工，尤其是研发人员，非常重视私有的工作空间，喜欢独自工作的自由，以及更具张力的工作安排。总之，在人才竞争日益激烈的今天，要想留住人才，企业就必须有一套行之有效的薪酬激励策略。本文通过结合薪酬激励理论与激励在企业中的重要性来阐述公司薪酬激励现状和缺陷，并提出改进建议，以加大薪酬激励策略对企业的激励作用为目的，希望这些提议能对企业改善薪酬激励现状起到一定的作用。参考文献

[1]曾月旻.知识型员工薪酬管理模式探讨[J].会计之友,2010(01).

[2]吴君.中小企业知识型员工的薪酬激励制度——员工股权计划[J].人口与经济,2010(01).

[3]赵丽敏.关于现代企业薪酬激励机制创新的几点思考[J].今日科苑,2010(06).[4]雷军乐,樊延华.发挥薪酬激励的作用[J].经营与管理,2006(12).

[5]蔡滟.探索适合中国企业的有效薪酬管理理论[J].商业经济评论,2010(01).作者简介：朱春林（1953—），男，浙江海宁人，现供职于嘉兴市水务投资集团有限公司。

中国证券期货•09 20122󰀚󰀚工业地产发展及研究综述

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秦小丽， 薛霞

秦小丽(宿迁学院,江苏 宿迁 223800)， 薛霞(西安经济技术开发区建设有限责任公司,陕西 西安 710018)中国证券期货

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