根据不同的情况进行处理:
1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续
在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效,但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权,此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的。后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权,而前一个买家只能主张返还购房款、赔偿损失。
2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同
在该情形下,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人,也就是卖家出卖的并不是自己的房产,所以后一个合同是无效的。因无权处分并最终导致合同无效的,由出卖人向后买受人进行赔偿。
3、在一房多卖中,二次买卖均未完成过户登记
二次买卖均未办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为出卖人享有,而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。这种情况下两个买卖合同不因先后而出现效力差异,实践中要区别不同情况予以合理的处理。
一、买房如何防范一房多卖
1、确保卖家已经签收定金
一般情况下,如果看好了房屋,买家就会被要求签订一份定金合同,并收取定金,以确保卖家不会将房屋转卖给他人,而这时,有些小型中介公司为将房源快速卖出去,与多位买家签订定金合同,导致“一房多卖”的情况发生。为了避免这种情况发生,买家最好选择大型中介进行交易,如果需要通过小型中介公司买房,那就要确保卖家能签收到定金,买家可以要求中介公司出示收据,确认卖家已签收定金。
2、调查所购房屋产权,提存房屋产权证
卖家为了能将房子售出高价,往往会委托多家中介公司出售房屋,引起“一房多卖”的情况发生。为了避免这种情况发生,可以选择对房屋进行产权调查,买家可以到房地产交易中心进行查询,将结果与卖家的房屋产权对比,看看是否相符。此外,买家还可以提存房屋产权证,要求卖家将房屋产权证提存在中介公司,待办理过户时,再从中介公司取出,以避免发生“一房多卖”的情况。
3、在交易中心登记后再向卖家支付首付款
为了避免“一房多卖”的情况发生,买家可以选择在交易中心登记后再向卖家支付首付款。这样的话,不但可以避免卖家将房屋“一房多卖”后,诈骗买家的购房款,而且就算卖家讲房子卖给了他人,买家由于并没有支付首付款,因此也不必承担过多的损失。